Нацбанк Казахстана провел исследование, чтобы узнать, какие ключевые факторы и в какой степени влияют на стоимость квадратного метра жилья в Астане и Алматы. Выяснилось, что локация и возраст жилья могут прилично отнять или добавить в конечной стоимости.

Два крупнейших города страны остаются ключевыми центрами инвестиционной активности в сфере жилищного строительства. В 2019–2025 годах среднегодовые темпы роста инвестиций в жилищное строительство в Астане и Алматы составили 13,9% и 16% соответственно.

По итогам 2025 года совокупная доля двух крупнейших городов в общем объеме жилищных инвестиций достигла 38,6%, что говорит об их структурной значимости в этом секторе.

Учитывая, что жилищное строительство формирует существенный вклад в инвестиционный спрос и характеризуется чувствительностью к изменению финансовых условий, количественная оценка факторов, влияющих на цену жилья в Астане и Алматы, позволяет более точно определить роль инвестиционной компоненты в формировании ценовой динамики на рынке жилья, считает Нацбанк.

Для выявления ключевых факторов ценообразования на рынке жилья в этих городах главный банк страны провел эконометрическое исследование на основе данных Krisha.kz за июнь – август 2025 года, а данные были опубликованы в свежем докладе о денежно-кредитной политике Нацбанка.

В качестве объясняющих переменных в исследование были включены как локационные факторы (близость к станциям метро, паркам и другие), так и характеристики самих квартир (возраст здания, тип дома, высота потолков и другие).

Результаты показали, что в Астане расположение квартиры на левом берегу реки Ишим повышает цену за квадратный метр в среднем на 11,3%. Близость к набережной (в радиусе до 1 км) ассоциируется с увеличением стоимости на 10,4%, тогда как удаленность от парков более чем на километр снижает ее на 10,5%. Дополнительную ценовую премию формирует соседство с крупными торгово-развлекательными центрами.

Среди характеристик объекта увеличение высоты потолков на один метр сопровождается ростом цены на 59,2%. Квартиры в домах со сроком ввода в 2026–2028 годах в среднем на 15,7% дешевле готовых объектов.

Статус бывшего общежития снижает стоимость на 13%, тогда как монолитные дома формируют премию в 11,8% по сравнению с панельными. Влияние этажности выражено менее значительно: расположение на последнем этаже снижает цену на 6,2%, на первом — на 4,8%.

Темпы возрастного обесценивания также различаются по типам домов и составляют 1,43% в год для монолитных, 0,38% — для кирпичных и 0,23% — для панельных зданий.

Что касается Алматы, то квартиры, расположенные выше проспекта Аль-Фараби, стоят в среднем на 20,6% дороже. Удаленность от станции метро более чем на 2 км снижает цену на 6,2%. Существенные различия наблюдаются и по административным районам. Среди характеристик объектов увеличение высоты потолков на один метр повышает цену на 31,2%.

Квартиры со сроком ввода в эксплуатацию в 2026–2028 годах стоят в среднем на 11,6% дешевле готового жилья. Кирпичные дома в среднем на 4,7% дороже, монолитные — на 3,2% дороже по сравнению с панельными. Расположение на последнем этаже снижает цену на 4,8%, на первом — на 2,5%. Статус бывшего общежития уменьшает стоимость на 2,8%. Возрастной эффект выражен умеренно: панельные дома теряют около 0,17% стоимости в год, монолитные — 0,46%.

В целом результаты подтверждают, что ценовая дифференциация на рынке жилья крупнейших городов формируется преимущественно за счет локационных преимуществ и качественных характеристик объектов недвижимости, что отражает концентрацию инвестиционной активности в наиболее привлекательных сегментах и локациях рынка, резюмировали авторы исследования.