Национальный банк Казахстана дважды снизил базовую ставку – с 18% до 16,75%. Для потенциальных покупателей жилья это звучит обнадеживающе: если деньги для банков становятся дешевле, значит, вскоре должна стать доступнее и ипотека. Но эксперты призывают не торопиться с выводами, передает Liter.kz со ссылкой на Krisha.kz.

Снижение базовой ставки действительно создает предпосылки для удешевления рыночных кредитов. Однако эффект не появляется мгновенно. Банкам необходимо время, чтобы снизилась стоимость привлеченных ресурсов, а затем изменения постепенно дошли до конечных ставок по ипотеке.

Ипотека станет дешевле?

Главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов отмечает, что быстрое снижение стоимости ипотеки в ближайшее время маловероятно:

“Предпосылки для снижения стоимости рыночной ипотеки есть, но быстрого удешевления кредитов в ближайший год ждать не стоит. Ипотека — долгосрочный продукт, поэтому банки учитывают не только текущую стоимость денег, но и инфляцию, стоимость привлеченных средств и риски. При этом коммерческая ипотека занимает лишь около 15% новых выдач, остальной рынок — льготные программы. Поэтому снижение базовой ставки не приведет к резкому удешевлению кредитов”.

Экономист Эльдар Шамсутдинов объясняет это тем, что банки не выдают ипотеку непосредственно по базовой ставке:

“Базовая ставка – это ориентир стоимости денег, но банки не финансируют ипотеку напрямую по этой ставке. Они используют депозиты, облигации, собственный капитал и другие источники. Стоимость этих ресурсов снижается с задержкой. Банки продолжают платить высокие проценты по депозитам, а в ипотечную ставку входят кредитный риск, стоимость капитала, операционные расходы и риск изменения ставок на горизонте 5-7 лет. Все идет поэтапно: сначала меняются ставки денежного рынка, затем доходности депозитов и облигаций, после этого стоимость фондирования банков и только затем ставки по ипотеке. Этот процесс может занимать несколько кварталов”.

Спикер считает, что в ближайший год могут подешеветь лишь отдельные рыночные программы, прежде всего для заемщиков с большим первоначальным взносом и хорошей кредитной историей.

При каких условиях ипотека в РК станет доступнее?

Эксперты называют сразу несколько условий, при которых снижение ставок для покупателей жилья станет более заметным:

Снижение инфляции. Дальнейшее уменьшение базовой ставки. Более дешевое долгосрочное фондирование банков.

Но дальше мнения расходятся.

Рамазан Досов считает, что важную роль сыграет развитие секьюритизации и других механизмов долгосрочного фондирования. Эксперт ожидает развития жилищно-сберегательной системы и появления новых накопительных ипотек в БВУ.

Эльдар Шамсутдинов обращает внимание еще на одно условие – нужно строить больше жилья. Иначе дешевая ипотека увеличит спрос, квартиры подорожают и выгода от снижения ставок исчезнет.

Руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов видит еще один сценарий – государственное субсидирование ипотечных программ. Именно оно при условии снижения инфляции, базовой ставки и дешевом фондировании может заметно снизить стоимость кредитов.

Что изменится с 2027 года?

Отдельные изменения ожидают рынок ипотеки уже с 1 января 2027 года:

Максимальная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке будет зависеть от размера первоначального взноса. Если заемщик внесет 30% стоимости жилья или больше, максимальная ГЭСВ составит 20%. При первоначальном взносе менее 30% сохранится предел 25%. ГЭСВ отражает не только номинальную ставку, но и общую стоимость кредита с учетом предусмотренных расходов.

По словам Эльдара Шамсутдинова, нововведение может улучшить условия для заемщиков, которые способны внести крупный первоначальный взнос. Для банка такой клиент представляет меньший риск. Однако автоматически дешевле ипотека для всех не станет. Для семей с небольшими накоплениями условия почти не изменятся.

Кроме того, предельная ГЭСВ является потолком, а не гарантированной ставкой. Банки могут не снижать ставки существенно, а просто сократить выдачи более рискованным заемщикам.

Ждать или покупать сейчас?

Эксперты не советуют откладывать покупку только из-за ожидания более дешевой ипотеки.

”Если у человека уже есть возможность купить жилье, я не вижу смысла откладывать решение только в ожидании более низких ставок. Тем более что рынок почувствует эффект от снижения базовой ставки не раньше чем через 6-8 месяцев. Никто не знает, что произойдет через полгода или год. За это время могут измениться не только ставки, но и цены на недвижимость, условия банков или требования к заемщикам”, – сказал руководитель отдела продаж Krisha.kz Имран Османов.

Спикер советует придерживаться такого принципа: если жилье действительно нужно, есть первоначальный взнос и комфортный ежемесячный платеж, лучше покупать сейчас, а не играть в лотерею с ожиданием идеального момента. Всегда кажется, что завтра будет лучше, но на практике очень часто лучшим временем оказывается вчера.

По мнению Эльдара Шамсутдинова, ждать исключительно снижения ставок рискованно, но брать максимальную ипотеку из страха дальнейшего роста цен тоже не стоит. Решение должно исходить из финансовой устойчивости семьи.