Несмотря на пандемию COVID-19 и вызванные ею проблемы в экономике, влияние на рынок недвижимости Казахстана в первом полугодии 2020 года пока можно охарактеризовать, как довольно мягкое – цены на недвижимость и стоимость аренды повысились на 3-5 процентов с начала года, к такому выводу пришли аналитики инвестиционного банка Halyk Finance.

В обзоре компании говорится, что в годовом выражении рост цен на жилье сравнялся с инфляцией на уровне 7 процентов на конец июня. При этом падение количества сделок и выдач ипотечных кредитов на 16-20 процентов год к году было обусловлено прежде всего карантинными ограничениями.

– Рост цен на жилье в первой половине 2020 года составил скромные 3 процента в среднем по первичному и вторичному рынкам, – говорится в аналитическом обзоре.

При этом цены на жилую недвижимость на первичном рынке Казахстана выросли на 1,7 процента с начала года до 298 тысяч тенге за квадратный метр, а в Нур-Султане и Алматы цены остались без изменения – 373 и 357 тысяч тенге за квадратный метр.

– Причина такой стагнации очевидна – COVID-19 и связанные с ним экономические трудности. Напомним, в прошлом году благодаря расширению льготного ипотечного кредитования и ускорению экономического роста цены на жилье на первичном рынке повысились на 10 процентов. На вторичном рынке ситуация выглядела несколько лучше – рост цен в первом полугодии текущего года был равен 4,6 процента, однако при этом в Нур-Султане жилье подешевело почти на 5 процентов, а в Алматы стоимость жилья не изменилась. Отличие двух крупнейших рынков жилья в республике заключается в том, что в Нур-Султане цены на вторичном рынке на 7 процентов ниже, чем на первичном, в то время как в Алматы, наоборот, на вторичном рынке жилье продается на 3 процента дороже первичного, – отмечается в исследовании банкиров.

Внешний шок

Инфляционный фон в начале текущего года был значительным – цены на потребительском рынке росли на 0,6-0,7 процента месяц к месяцу в январе и феврале, после чего из-за внешнего шока резко ускорились до 0,9 процента месяц к месяцу в марте и апреле. Однако уже в мае рост цен пошел на замедление – до 0,5 процента и 0,4 процента в июне.

– Таким образом, ситуация с инфляцией развивалась достаточно драматичным образом в первой половине 2020 года, но благодаря частичному восстановлению обменного курса и вмешательству госорганов, понизивших цены на топливо и комуслуги, инфляция быстро стабилизировалась. По итогам июня рост цен достиг 7 процентов в годовом выражении, – говорится в сообщении.

В свою очередь годовой рост цен на жилье был на идентичном уровне, в среднем 7 процентов, на первичном рынке – рост на 5,6 процента, на вторичном – на 8,5 процента.

Кроме того, по данным Halyk Finance, объем выданных ипотечных кредитов за первые пять месяцев этого года упал на 20 процентов год к году при одновременном незначительном росте ставки кредита до 8,3 с 8,1 процента годом ранее.

Объем выдачи кредитов на приобретение жилья в апреле предсказуемо упал в три раза – до 18 млрд тенге с 54 млрд тенге в марте. В мае выдача кредитов заметно активизировалась и достигла 37 млрд тенге, но это все еще в два раза ниже мая прошлого года.

Другие города…

По ценам на недвижимость (первичный рынок) по-прежнему уверенно лидирует Нур-Султан со средней стоимостью квадратного метра жилья в 373 тысячи тенге, за столицей следует Алматы – с 357 тысяч тенге за квадратный метр, на третьем месте расположился Атырау – 324 тысячи. Самая низкая стоимость жилья среди городов отмечена в Кызылорде, Петропавловске и Таразе – 140 тыс. тенге за квадрат, при этом стоимость недвижимости между столицей и данными городами различается в 2,7 раза.

Что касается динамики цен, то в июне 2020 года цены на жилье были выше июня прошлого в большинстве городов страны – в 11-ти из 17-ти, в двух городах цены оказались ниже – это Актау и Усть-Каменогорск, еще в четырех городах цены остались прежними.

В сравнении с ценами на жилье стоимость аренды повысилась немного сильнее – на 5,1 процента с начала этого года против 3,1 процента в среднем на первичное и вторичное жилье.

Драйверами роста выступали Нур-Султан с Таразом: плюс 9 процентов в каждом, Павлодар – плюс 12 процентов, Талдыкорган – плюс 33 процента, в то же время снижение стоимости аренды не наблюдалось ни в одном городе. Чем вызван опережающий рост стоимости аренды в сравнении со стоимостью жилья, пока неясно, возможным объяснением может выступать снижение доступности приобретения жилья ввиду сокращения доходов населения, отмечают аналитики.

Спрос сохраняется

Спрос на жилье сохраняется на высоком уровне, в июне количество сделок было лишь на 16 процентов ниже июня прошлого года В первом полугодии 2020 года было зарегистрировано 120,8 тысячи сделок с недвижимостью, со снижением на 16,3 процента год к году, падение сделок с частными домами произошло на 12,9 процента, с квартирами сделки упали более существенно – на 17,6 процента год к году. К примеру, во время жесткого карантина в апреле количество сделок упало на 81,5 процента к марту и на 75,9 год к году.

По итогам июня снижение сделок за полугодие скорректировалось до 16,3 процента год к году, что говорит о присутствии довольно значительного спроса на жилье.

Среди крупнейших городов наибольшее снижение количества сделок в первом полугодии произошло в Нур-Султане – 30 процентов год к году, в Алматы – спад на 18 процентов, в Шымкенте – минус 14 процентов год к году, наименьшее снижение сделок отмечено в Западно-Казахстанской области – всего на 2 процента.

Наличие высокого спроса на жилье при приемлемых низких ставках в ближайшие месяцы приведет к увеличению сделок с недвижимостью, хотя очевидно, что спрос не сможет восстановиться до докризисного уровня в текущем году. В 2019 году объем сделок с недвижимостью вырос сразу на 21 процент и достиг исторического максимума в 320 тысяч. В текущем году Правительство рассматривает строительную отрасль как локомотив роста экономики, планируется нарастить объемы ввода жилья примерно на 15 процентов – с 13 млн до 15 млн квадратных метров.

– На наш взгляд, это сверхамбициозная задача, учитывая, как развивается ситуация с коронавирусом. Тем не менее, очевидно, что существенные вливания в строительство жилья и льготную ипотеку будут задавать тон на рынке недвижимости и положительно скажутся на общем экономическом росте посредством стимулирования строительной активности, приобретения жилья и в смежных сферах, – резюмировали аналитики.