Ипотечная программа “7-20-25” запустилась в Казахстане в 2018 году. По данным Нацбанка РК, за пять лет кредиты получили более 65 тысяч семей на сумму 873 миллиарда тенге. В конце 2022 года президент поручил продлить ее еще на семь лет. Однако в программу внесли изменения. О том, как нововведения в “7-20-25” повлияли на рынок недвижимости, журналисту Liter.kz рассказал президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

Доступная программа не для всех

Программа ипотечного кредитования “7-20-25” должна была стать доступной и социальной. Ей предписывалось решить жилищные проблемы миллионов казахстанцев, в основном тех, кто не мог позволить себе стандартную ипотеку банков второго уровня. Несмотря на привлекательную ставку и долгий срок кредитования, программа все-таки не стала социальной.

Мало того, что многие казахстанцы не могли оформить ипотеку из-за низкого уровня зарплаты, так еще больше людей не смогли собрать первоначальный взнос в 20%. По данным социсследования, более 70% казахстанцев не имеют возможности делать накопления, больше 50% — живут от зарплаты до зарплаты.

Сложности также заключались в условиях программы. Потребителям были доступны квартиры только на первичном рынке и введенные в эксплуатацию. Вторичный рынок и долевое участие не предусматривались.

Это все привело к тому, что застройщики стали обходить стандартные схемы продаж. Так, многие из них продавали жилье по договорам бронирования, когда будущий покупатель вносит предоплату в 20% от стоимости жилья и ждет, пока дом достроится. При этом не было никаких гарантий, что покупателю одобрят ипотеку. А в случае отказа от кредитования банком, покупателю возвращалась лишь часть предоплаты. Допустим, если вы оплатили 20% предоплаты в сумме трех миллионов тенге, вам могли вернуть лишь два миллиона, остальную сумму застройщик присваивал себе за нахождение вас в списке ожидания.

К тому же в программе не учитывались инфляционные риски и рост стоимости жилья.

По кому бьют нововведения?

С января 2023 года в программу “7-20-25” внесли изменения. Так, финрегулятор заявил, что предусмотрено участие одного заемщика в программе не более одного раза. Также в Нацбанке установили лимит на кредитование – 100 миллиардов тенге в год. На каждый квартал выделено по 25 миллиардов тенге, который вызвал бурную реакцию среди покупателей.

В первую очередь пострадали те, кто уже внес предоплату застройщику. Если они не успеют оформить ипотеку, не получат квартиру и потеряют часть предоплаты.

Последние два месяца рынок недвижимости, особенно по ипотечному кредитованию, находится в стагнационном состоянии. Мы, как специалисты по недвижимости, считаем, что лимит не нужен. Он ограничивает участника ипотеки в его правах приобрести ту недвижимость, которая подходит по правилам данной ипотеки. Мы сами видели ажиотаж по всему Казахстану. Люди с утра занимали очереди и не получали ипотеку, – рассказывает об изменениях президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

В Нацбанке на коллективное обращение казахстанцев, не получивших кредиты по “7-20-25”, ответили, что предложение об исключении лимита не поддерживается.

Решение о введении лимита направлено на ограничение дальнейшего роста инфляции и стоимости жилья. Более того, государственные льготные программы не должны являться постоянной альтернативой рыночным продуктам, поэтому срок их действия и бюджет необходимо ограничивать, – сообщили в Нацбанке.

Однако, по словам Ермека Мусрепова, цена квадратного метра на первичном рынке жилья и так идет на спад в связи с рыночными процессами.

Мы прогнозировали с начала года корректировку в сторону повышения, это недвижимость первой, второй категории, то есть элит и бизнес-классы, которые сами по себе дорогие. В связи с инфляцией, девальвационными процессами, влиянием санкций на поставку стройматериалов, логистики цены будут повышаться именно на эти категории. Что касается третьей и четвертой категории (комфорт- и экономклассы), идет корректировка в сторону понижения до допустимых значений, – отметил президент федерации.

Он добавил, что лимит не будет регулировать цену квадратного метра первичного жилья.

Такого не будет по большому счету. На сегодня есть тенденция к тому, что цены корректируются и больше не будут расти. Рынок недвижимости по первичному жилью перегрет. Сейчас все отделы продаж у застройщиков стоят. Нет активной реализации своей недвижимости. Необходимо отметить, что из 100 сделок 89 происходят по ипотечному кредитованию. У людей нет денег. Естественно, приходится обращаться в банки, – говорит Ермек Мусрепов.

От сложившейся ситуации вокруг программы “7-20-25” больше всего пострадали потребители. Невозможность улучшить свои жилищные условия, лимиты и договоры бронирования заставляют их с ночи занимать очередь на оформление ипотеки. В этом случае остается только пересмотреть условия договора бронирования, либо искать другую ипотечную программу. Однако у банков второго уровня аналогов подобной программы еще нет.