"Это наш дом": эксперт поддержала инициативу "Әділет" по реформе ОСИ в Казахстане

На заседании Курултая депутат от партии "Әділет" Елена Смышляева выступила с инициативой пересмотреть подходы к управлению многоквартирными домами в Казахстане. Предложения касаются работы ОСИ, банковского обслуживания счетов домов, капитального ремонта и цифровизации. Свое мнение по инициативе в беседе с Liter.kz подробно изложила председатель ОО "ДОМ" Майра Абенова.

По ее мнению, предложенные партией меры действительно необходимы. Более того, их можно дополнить практическими механизмами, которые позволят собственникам получить реальный контроль над своими домами.

Проблема остается актуальной на фоне состояния жилищного фонда. По данным Министерства промышленности и строительства, на конец 2025 года в Казахстане насчитывалось около 59 тысяч многоквартирных домов. Из них 17,8 тысячи требовали капитального ремонта, 2,6 тысячи были признаны ветхими, а около тысячи – аварийными.

О росте числа обращений жителей говорил и заместитель руководителя управления коммунальной инфраструктуры и жилищной инспекции Алматы Жандос Кайырханов.

"Одной из ключевых причин роста обращений жителей остается высокий износ жилищного фонда. Среди основных факторов – отсутствие своевременного капитального ремонта, физическое старение конструкций и инженерных систем, а также накопленные эксплуатационные проблемы", – отметил он.

Кроме того, в 2025 году в Казахстане зарегистрировали 4835 обращений в сфере ЖКХ. Среди них были жалобы на работу КСК и ОСИ, застройщиков и коммунальные услуги.

Именно с учетом таких проблем депутаты партии "Әділет" предлагают пересмотреть действующую систему управления домами.

Что предлагает партия "Әділет"

Летом 2026 года представители партии в рамках проекта "Біздің қала" провели встречи с председателями ОСИ, КСК и жителями многоквартирных домов в разных регионах страны. По словам Елены Смышляевой, в результате удалось собрать около 200 предложений.

Одной из основных проблем депутат назвала несоответствие между ответственностью председателей ОСИ и их реальными полномочиями. Руководитель ОСИ отвечает за содержание дома, пожарную безопасность и инженерные системы, однако многие решения зависят от собственников и их участия в голосовании.

Отдельные сложности возникают и при смене председателя ОСИ. Новому руководителю приходится самостоятельно добиваться изменения данных в государственных, банковских и других системах, из-за чего передача управления домом может затягиваться.

Фракция также подняла вопрос перерегистрации КСК, банковского обслуживания счетов домов, финансирования капитального ремонта и работы жилищных инспекций.

Среди предложений партии – автоматизация процедур при смене председателя ОСИ, создание единой цифровой системы управления домом с электронным реестром собственников и возможностью голосования, единый стандарт работы банков со счетами домов, усиление требований к коммерческим объектам в жилых зданиях, увеличение штата жилищных инспекций и проведение технических аудитов жилого фонда.

Эксперт предлагает дополнить инициативу

Майра Абенова поддерживает предложенные меры.

“Инициативы партии “Әділет” затрагивают действительно важные проблемы”, – заявила председатель ОО "ДОМ".

Помимо этого, она считает, что для полноценной реформы необходимы дополнительные решения.

По ее словам, одна из главных задач – изменить отношение самих жителей к общему имуществу.

"Человек должен понимать: это НАШ ДОМ, в общем имуществе есть доля моего имущества, а на счетах дома находятся в том числе мои деньги. Следовательно, я имею не только обязанность платить, но и право участвовать в управлении, получать информацию и контролировать, как используется наше общее имущество и на что расходуются наши средства".

По мнению Абеновой, во многих домах ОСИ существуют лишь формально. Собрания могут проводиться с нарушениями, подписи собираться постфактум, а решения приниматься без реального участия собственников. При этом фактическое управление, считает она, иногда остается за прежними КСК, управляющими компаниями или структурами, связанными с застройщиками.

Особенно остро, по словам эксперта, проблема проявляется в новых жилых комплексах. Застройщик может передать управление аффилированной компании, тогда как собственники не получают полный комплект технической документации и сведения об общем имуществе.

В результате жильцы не всегда понимают, какие инженерные системы относятся к дому, в каком состоянии они находятся, какие договоры заключены и как расходуются средства.

Перерегистрация не должна быть формальностью

Одним из предложений партии "Әділет" является завершение перерегистрации КСК, которые своевременно подали документы.

Абенова считает этот шаг необходимым. А также предлагает дополнить его проверкой самих организаций. По ее мнению, одного изменения статуса недостаточно: необходимо оценивать квалификацию специалистов, технические возможности, прозрачность отчетности и ответственность компании.

"Перерегистрация не должна превращаться в механическое переименование".

Эксперт предлагает создать открытый реестр управляющих и обслуживающих организаций. В нем, по ее мнению, должны быть доступны сведения об учредителях, связанных лицах, квалификации специалистов и технических возможностях.

Также она считает необходимой обязательную ежегодную отчетность перед собственниками и доступ жителей к договорам, счетам и первичным финансовым документам.

Цифровизация должна работать на собственника

Абенова поддерживает и создание единой цифровой системы управления домами. Она считает, что ее необходимо сделать инструментом контроля именно для собственников.

Для этого должны быть обеспечены достоверный реестр владельцев, надежная идентификация при электронном голосовании и возможность независимо проверить результаты:

"Цифровая система должна создаваться не для удобства управляющих структур, а прежде всего для прозрачности и контроля со стороны собственников".

Нужен реальный контроль

Отдельно Абенова говорит о работе жилищных инспекций. Простого увеличения штата отделов жилищных отношений недостаточно. Необходимо четко определить их полномочия и ответственность, а также дать реальные инструменты для проверки и реагирования.

В качестве примера Абенова приводит собственный дом. По ее словам, там формально существует ОСИ, однако срок полномочий председателя истек, законный орган управления фактически отсутствует, а имущество и технические сети надлежащим образом не переданы. При этом дом продолжает обслуживать компания, законность выбора которой вызывает вопросы у собственников.

Что еще необходимо изменить

Чтобы инициатива партии "Әділет" дала практический результат, Абенова предлагает дополнить ее рядом мер.

Среди них – обязательная инвентаризация и передача собственникам общего имущества и технической документации от застройщика, проверка законности создания органов управления, создание открытого реестра управляющих организаций и введение обязательной ежегодной отчетности.

Кроме того, эксперт считает необходимым обеспечить собственникам доступ к договорам, счетам и первичным финансовым документам, а также установить реальную ответственность за подделку протоколов, подписей и незаконное распоряжение общим имуществом и деньгами дома.

Еще одно направление – технический аудит жилого фонда. По мнению Абеновой, без объективной информации о состоянии домов невозможно определить очередность капитального ремонта и заранее выявлять аварийные риски.

"Пусть начнут со своих домов"

Абенова предлагает членам партии "Әділет" не ограничиваться законодательными инициативами, а попробовать изучить проблему на практике.

Она считает, что партийцы могли бы сами участвовать в собраниях собственников, изучать документы и сметы, проверять договоры и контролировать расходы в домах, где они живут.

"Именно личный опыт позволит им увидеть разрыв между нормами закона, отчетами государственных органов и реальной жизнью собственников".

В целом эксперт считает, что главная задача реформы – не просто изменить правила управления домами, а вернуть собственникам реальное право распоряжаться своим имуществом.

"Реформа должна вернуть собственнику его дом. Пока жители остаются лишь плательщиками, а реальными распорядителями имущества и денег являются застройщики, аффилированные компании или перерегистрированные КСК, никакое изменение названий и цифровых процедур принципиально не изменит ситуацию".