Ипотека станет роскошью: эксперты предупредили казахстанцев

С 1 июля в Казахстане максимальную ставку по ипотеке снизят с 25% до 20%. Для многих это прозвучало как долгожданная хорошая новость: кредиты должны стать дешевле, а жилье доступнее. Однако эксперты предупреждают – рынок может отреагировать совсем иначе. Ипотека действительно станет дешевле на бумаге, но получить ее смогут далеко не все, передает Liter.kz со ссылкой на krisha.kz.

По словам руководителя направления офлайн-продаж недвижимости Krisha.kz Имрана Османова, банки начали готовиться к изменениям заранее.

"Попытки снизить ставку уже были в июне 2025 года, тогда реакция банков была неоднозначной. Часть из них временно прекратила прием ипотечных заявок", – сказал Имран Османов.

Теперь финансовые организации, вероятнее всего, компенсируют снижение доходности ужесточением требований к заемщикам. Речь идет о более строгом скоринге, повышенных требованиях к доходу и сокращении количества доступных ипотечных программ. По данным Ассоциации финансистов Казахстана, в 2025 году количество выданных ипотек уже заметно сократилось. Если в 2024 году уровень одобрения составлял около 37%, то сейчас примерно 24%. Эксперты не исключают, что после нового ограничения ситуация станет еще жестче. По оценкам рынка, из десяти заявок банки смогут одобрять лишь одну-две. Общий уровень одобрения способен снизиться до 15-18%.

На этом фоне еще сильнее укрепятся позиции Отбасы банка, который уже контролирует около 70% ипотечного рынка Казахстана. Его система жилстройсбережений менее зависима от предельной ГЭСВ, поэтому именно туда может перейти основная часть заемщиков. Но и здесь есть нюансы. Особенно для покупателей жилья на вторичном рынке. Многие квартиры просто не соответствуют требованиям банка по году постройки:

• кирпичные, монолитные и блочные дома – не старше 1966 года;
• панельные – с 1976 года.

Это означает, что часть старого жилого фонда может потерять покупателей, а вторичный рынок – просесть.

Экономист Эльдар Шамсутдинов считает происходящее частью общего процесса охлаждения экономики.

"Снижение ГЭСВ — это часть цикла ужесточения кредитования. Банки будут работать только с более надежными заемщиками, поэтому доступность ипотеки снизится. Это логично на фоне охлаждения экономики после периода перегрева", – отметил экономист Эльдар Шамсутдинов.

Для качественных заемщиков условия могут стать лучше: ставки ниже, кредиты дешевле. Но таких заемщиков всегда ограниченное количество. На рынке много потенциальных покупателей, но рост цен был слишком быстрым, поэтому новые меры могут замедлить его. При этом будут развиваться альтернативные схемы: рассрочки от застройщиков, цифровые рассрочки.

Вторичка страдает из-за искажения рынка: финансовый сектор тесно связан со строительным. Часть процентов прячется в инструментах рассрочек, что разгоняет цены на первичку. При этом вторичный рынок часто стагнирует. Работает и “эффект храповика”: цены легче повышать, чем снижать. Государство идет по пути фискальной консолидации – ограничивает расходы, чтобы снизить перегрев спроса. Но избыток денег в экономике еще сохраняется, и процесс охлаждения займет время.

Совет эксперта: цены на жилье остаются перегретыми. Меры государства могут замедлить рост цен, но не остановят его сразу. Решение, брать ипотеку сейчас или ждать, зависит от потребностей. Если жилье нужно для жизни, можно брать в любой момент – ипотеку всегда можно рефинансировать.