Ипотека в Казахстане: советы и лайфхаки для новичков

Вопрос покупки собственного жилья был актуальным во все времена (остается таким и по сей день). Как это сделать человеку в Казахстане? Для тех, кто не имеет своей крыши над головой, есть несколько государственных ипотечных программ, но разобраться в их деталях порой бывает непросто. Понять сложное и необходимое сейчас помогают разные консультанты и специалисты по ипотеке, которые раздают советы, как максимально выгодно провернуть сделку. Liter.kz выслушал нескольких консультантов и сделал подборку лайфхаков для заемщиков.

Самостоятельно (и как можно реалистичнее) оцените свои возможности, чтобы понять, подходят ли вам те или иные условия кредитования. Это первое, что советуют эксперты! Тут мы имеем дело всего лишь с несколькими вопросами. Описываемое касается людей, не относящихся к социально уязвимым слоям населения и стоящих в очереди на получение жилья, ведь для них когда-то разработали специальные ипотечные программы. Итак, вопросы следующие:

• Являетесь ли вы гражданином РК?
• Владеете ли вы каким-то другим жильем или имеете действующий ипотечный заем?
• Какое ваше семейное положение?
• Есть ли у вас депозитный счет в «Отбасы банке»?
• Если ли у вас пенсионные отчисления за последние шесть месяцев?
• Есть ли у вас сумма для первоначального взноса?

Хотя бы на один из них ответите словом "нет" - шансы на одобрение заявки резко снизятся. К примеру, вам точно откажут, если у вас уже есть какая-то другая жилая недвижимость. 

Больше всего внимание к себе привлекают две ипотечные программы - «7-20-25», «Баспана хит». Обзавестись квартирой можно и через «Отбасы банк». Скажем сразу: идеальной ипотечной программы нет - у каждой есть свои плюсы и минусы. Разберем основные моменты для каждой из программ.

Ипотека под семь процентов годовых, с первоначальным взносом в 20% от стоимости жилья и сроком погашения до 25 лет. Есть ограничения по регионам. По данной госпрограмме, скажем, максимальная стоимость жилья для Нур-Султана, Алматы, Актау, Атырау и Шымкента - 25 млн тенге. Для Караганды - 20 млн, для остальных городов и регионов - 15 млн тенге. Отнесем все перечисленное к плюсам, хоть это и сомнительно.

Главным минусом, говорят консультанты, можно назвать то, что программа действует только для первичного жилья, введенного в эксплуатацию. Из-за этого случается, что приобретаемое жилье сдается с голыми стенами, а в лучшем случае в предчистовой отделке. Проще говоря, помимо затрат на первоначальный взнос и различные комиссии, вам сразу придется потратить внушительную сумму на ремонт, мебель и технику.

Еще один любопытный момент: после заключения договора придется подождать, когда завершится строительство, но ежемесячные взносы на погашение долга все это время уже надо делать.

Второй минус. Вы не знаете, насколько комфортно вам будет жить в новом ЖК. Хоть застройщики дают гарантии, есть много случаев, когда после введения новых домов в эксплуатацию возникали проблемы: просадки домов, сырость, шум, сквозняки и многое другое. Никто не застрахованот этого... Можно рискнуть купить квартиру комфорт- или бизнес-класса, но стоить она будет, разумеется, больше.

Надо знать еще, что застройщики зачастую под ипотечное кредитование оставляют квартиры на первых или последних этажах. Что также устроит не всех.

В отличие от предыдущей программы «Баспана хит» как раз имеет противоположное преимущество. В первую очередь программа рассчитана на покупку вторичного жилья. Это плюс, потому что до вас в квартире уже жили люди, они могут вам рассказать о минусах, а если не скажут, вы сможете сами все посмотреть. В таких квартирах чаще всего не нужен ремонт, да и обычно предыдущие хозяева оставляют всю встраиваемую технику и даже мебель. Максимально допустимая по программе цена на вторичке - 25 млн тенге.

"Баспана хит" дает возможность купить и первичное жилье, максимальная стоимость - 35 млн тенге в Нур-Султане и Алматы. До 25 млн тенге на первичном и вторичном рынке - в Шымкенте, Актау и Атырау. До 20 млн тенге на первичном и вторичном рынке в Караганде, а в остальных городах и регионах - 15 млн тенге.

Минусы программы - ставка вознаграждения в 10,75% и срок кредитования в 15 лет. Выгодно брать ипотеку на 10 лет, потому что в этом случае переплата будет существенно ниже, чем при 15-летней выплате.

У казахстанцев этот банк стал самым популярным в плане приобретения жилья. Есть три главных требования, чтобы получить ипотеку под 5%:

• надо иметь трехлетний счет в этом банке;
• необходимо накопить 50% от стоимости жилья;
• вы должны иметь оценку в 16 баллов.

Есть программа для молодых семей: нужно открыть счет и пополнять его в течение года, отвечать обычными критериям, быть в официальном браке.

Можно воспользоваться аукционом банка - вы покупаете счета, владельцы которых по каким-то причинам передумали брать ипотеку. Все работает так: банк выставляет максимальную стоимость счета, и система продаст его покупателю, который последним оставил заявку.

Эксперты советуют обратиться к специальным брокерам (такие есть). В день открытия аукциона в системе банка они будут мониторить все продаваемые счета, искать подходящие и выкупать их для вас. За это они берут определенный процент от сделки - обычно от 200 до 300 тысяч тенге. За эти деньги вы получите подходящий счет. Кстати, если раньше по купленному счету банк сразу одобрял ипотеку, не требуя подтверждения дохода, то сейчас он затребует подтверждения доходов.

Аукцион и даже просто продажу счетов проводит только банк. Владелец счета не сможет его продать никаким другим способом, кроме переуступки, но переуступить свой счет вы можете только ближайшему родственнику. Вывод: не верьте объявлениям в интернете о продаже счета в «Отбасы банке».

Итак. Вы выбрали программу. Вы идете в банк. Надо знать, что не все банки по ним работают. Самое главное для вас - подтвердить свои доходы. Для этого кредитор запросит выписку из пенсионного фонда за последние шесть месяцев. Если в течение этого срока ваш пенсионный счет не пополнялся (хотя бы один месяц), вам откажут. По этой выписке банковский менеджер рассчитает вашу зарплату, которую вы получаете после вычетов всех налогов. Размер имеет значение, именно от него будет зависеть судьба вашей заявки на ипотеку.

Можно привлечь созаемщика, если ваших доходов не хватает для одобрения ипотечного займа. На эту роль выбирайте родителей, супругов или других близких родственников. Помочь могут и друзья, но им придется сказать, что пока вы не погасите долг, они не смогут брать кредиты ни в одном банке.

Еще один лайфхак: перед тем как идти в банк, узнайте как у него проходит процедура одобрения ипотечного займа. В некоторых банках вашу платежеспособность оценивает специальная программа, то есть машина. Если она выдаст отказ, вы с этим уже ничего не поделаете. В других банках одобрение выдает кредитный менеджер - шансы выше. Если у него возникнут вопросы, он может вам позвонить и обо всем спросит.

Имея на руках одобрение заявки, можно смело выбирать квартиру. Консультанты рекомендуют обращаться к проверенным риелторским агентствам. Да, вам придется заплатить риэлтору или агентству, зато вы сэкономите свое время. Просто детально опишите, каким вы видите будущее жилье. Риелтор также ведет всю сделку, проверяет документы, запрашивает дополнительные бумаги при необходимости.

Запомните: вы платите риелтору за его услуги только после того, как подпишете договор купли-продажи. Если он или его агентство сразу просят оплату, вам попались недобросовестные услугодатели.

Напоследок специалисты советуют поторопиться с приобретением ипотеки, так как в ближайшие месяцы ожидается повышение стоимости жилья в Казахстане. Это связано с новым законом об использовании пенсионных отчислений для приобретения жилья.