Юрист рассказал о подводных камнях при покупке новой квартиры в Казахстане

Покупка квартиры – радостное событие. Чтобы ничто не могло его омрачить, следует быть очень осторожным и предельно внимательным. Редакция Liter.kz поговорила с казахстанским юристом и выяснила, как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть.

Разобраться в вопросах приобретения недвижимости нам помог сотрудник юридической компании MG Partners Nur-Sultan Даурен Бегалиев.

В беседе с корреспондентом Liter.kz юрист отметил, что в Казахстане официально продавать (осуществлять привлечение средств на постройку) возможно по договору о долевом участии в жилищном строительстве.

«Заключая данный тип договора, вы в максимально возможной степени можете себя обезопасить от рисков, так как не все компании могут осуществлять привлечение средств при данном способе. Государство четко и достаточно жестко предъявляет требования к застройщикам, которые хотят получить разрешение на данный вид привлечения средств дольщиков. Развернутый алгоритм получения разрешения регламентирован в статьях с 18 по 23 Закона РК от 7 апреля 2016 года №486-V- ЗРК «О долевом участии в жилищном строительстве (далее по тексту - «Закон»). Рекомендую ознакомиться», - сказал Бегалиев.

Помимо этого, при заключении договора о долевом участии, у каждого казахстанца появляются дополнительные права.

Какие нужны документы

Если вы заключаете договор о долевом строительстве, то имеет право запросить у застройщика следующие документы:

1. о наименовании и юридическом адресе застройщика и уполномоченной компании;
2. о наличии справки, подтверждающей госрегистрацию (перерегистрацию);
3. о наличии договора о предоставлении гарантии, заключенного с Единым оператором, и его основных условиях - в случае организации долевого участия в жилищном строительстве способом получения гарантии Единого оператора;
4. о наличии разрешения местного исполнительного органа (акимат) на привлечение денег дольщиков в случае организации долевого участия в жилищном строительстве способом участия в проекте банка второго уровня или способом привлечения денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома (МЖД);
5. о реализованных застройщиком проектах строительства таких домов;
6. об объекте строительства МЖД, предполагаемом к строительству;
7. о наличии документа, подтверждающего соответствующее право уполномоченной компании на земельный участок.

Вторым способом строительства жилых зданий в Казахстане является учреждение ЖСК (жилищный строительный кооператив) и ЖК (жилищный кооператив).

Если вкратце, то ЖСК и ЖК – это некоммерческие юридические лица, главной целью которых является приобретение и эксплуатация жилого дома.

«Этот вид строительства привлекает наших граждан стоимостью жилых помещений. Обычно ЖСК предлагает лучшие ценовые предложения, чем строительные компании, получившие разрешение уполномоченного органа, но и риски и дополнительные издержки возлагаются уже на ЖСК - нет той самой «подушки безопасности в виде государства», как при договоре о долевом участии. Вступая в ЖСК, вы заключаете договор паевого взноса. Более детально о ваших правах и данном виде юрлица вы можете узнать из 52-66 статей Закона РК от 16 апреля 1997 года №94 «О жилищных отношениях», - объяснил Даурен Бегалиев.

Как проверить застройщика

Кстати, проверить надежность застройщика достаточно легко. Во-первых, по совету юриста, необходимо проверить общие данные юридического лица. За исключением ряда действительных строительных гигантов, больше 90% строительных компаний в Казахстане создаются в форме ТОО. У каждой компании имеется БИН (бизнес идентификационный номер). По данному номеру можно проверить юрлицо: его официальное название, юридический адрес, адрес электронной почты, ФИО руководителя (директора), количество работников и так далее.

Для общих сведений имеется достаточное количество ресурсов, главное - вписать в Google правильный запрос. Чаще всего казахстанцы пользуются сайтами adata.kz, kompra.kz и uchet.kz.

Стоит отметить, что вышеуказанные ресурсы предоставляют только некоторые (основные) данные. Необходимо обратить внимание также на наличие налоговых отчислений, ведь это покажет, в действительности ли компания работает, имеются ли обороты. Такую информацию можно узнать на сайте КГД во вкладке проверка юридического лица.

«В связи с тем, что стройка - это лицензируемая деятельность, рекомендуется узнать о наличии лицензии. Этот факт можно проверить на сайте elicense.kz, просто вбив БИН застройщика.

Ну и, конечно, нужно ориентироваться на наличие построенных объектов, комментарии под постами в соцсетях от жильцов, даже банально воспользоваться сарафанным радио, так как оно у нас хорошо работает», - отметил эксперт.

Приведенные выше сайты, наверное, не дадут 100%-ю гарантию того, что вы точно застрахованы от разных ситуаций, но, по крайне мере, уже будет общее представление о компании, а это значит, что можно оценивать риски.

Застройщик продает квартиру по очень низкой цене. Сомневаемся?

Если застройщик продает квартиры по очень низкой цене, разумеется, это вызывает определенные сомнения.

В данном случае юрист советует следовать алгоритму действий по проверке застройщика.

«После того, как вы проверили застройщика, можно не стесняться и все выяснять напрямую, а именно - поехать в офис и узнать, по какой причине такие цены. Однако чаще всего причины одинаковы: дешевые материалы, рабочая сила, низкое качество работ и так далее. Возможно, в качестве нового субъекта рынка такие компании специально демпингуют - для завлечения клиентов», - сказал Даурен Бегалиев.

Интересная деталь: если вы покупаете будущую квартиру "на стадии котлована", цена определенно будет ниже, чем за готовый объект.

Могут ли застройщики продавать квартиру через риелторов?

Если на вас вдруг вышел риелтор, который предлагает квартиры в новостройке, то можно не пугаться, ведь застройщики часто пользуются услугами риелторов, чтобы продать квартиры.

Застройщик и риелторское агентство заключают договор о сотрудничестве с определенными условиями.

Риэлтор подбирает для вас объект, ведет вас в отдел продаж застройщика и сопровождает в процессе покупки жилья.

Стоит отметить, что, если у вас появятся проблемы с объектом, то ответственным лицом будет застройщик - не риелтор.

Зачастую с застройщиками работают крупные риелторские агентства.

Читайте также: Как не стать жертвой риэлторов-мошенников

О договоре между дольщиком и застройщиком. Самое важное

В обязательном порядке должна быть указана дата окончания строительства жилого дома. Очень редко застройщик ее указывает - в силу специфики строительства и ряда других обстоятельств. С учетом этого чаще всего в договорах встречаются формулировки «окончание строительства – четвертый квартал 2020 года» или «декабрь 2020 года», к примеру.

Также обязательным условием является гарантийный срок. Более четкую формулировку приводят во 2 пункте 1 статьи Закона РК «О жилищном строительстве».

«Застройщик чаще всего дополняет договор пунктом «О возможной поздней дате завершения строительства». Это нормальная практика, однако, конечно, необходимо смотреть на дату», - указал юрист Бегалиев.

Если застройщик закончил позже даты, прописанной в договоре, то за невыполнение обязательств по гражданскому законодательству вы можете требовать неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы, уплаченной дольщиком по договору - за каждый день просрочки.

«На практике данная неустойка не может превышать более 10% от суммы заключенного между вами договора. Другой момент, если срок действительно затянулся, и вы понесли ряд издержек, как аренда временного жилища. При данном обстоятельстве вы можете обратиться в суд (в гражданском порядке) за защитой ваших прав, но стоит отметить, что в договоре могут быть некоторые пункты, которые значительно защищают права застройщика», - отметил наш собеседник.

Еще одним важным моментом в договоре между дольщиком и застройщиком, помимо даты, является цена. Ее необходимо обязательно указывать. При договоре долевого участия чаще всего указывается твердая денежная сумма без возможного следующего изменения в сторону увеличения с указанием суммы за один квадратный метр.

Если вы приобретаете квартиру через ЖСК или ЖК, то формулировки тут примерно такие же, лишь цена может быть увеличена пропорционально ряду факторов. Этот момент стоит тоже запомнить и учесть при составлении договора.

Об эскроу-счете и опыте других стран

Нередки случаи, когда застройщики могут обмануть дольщиков и, получив деньги, бросить строительство и сбежать. Чтобы сделка была безопасной, в некоторых странах стали вводить систему эскроу-счетов.

Справочно: эскроу — это специальный банковский счет, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки

«По моему субъективному мнению, любые правовые институты возможно внедрить в правовое поле любой страны. Самое главное - это учесть ряд факторов и особенности государства. Эскроу-счет был запущен в России в 2019 году. Фактически это новый вид отношений между застройщиком и покупателем. Однако при открытии эскроу-счета появляется третья сторона – банк», - отметил юрист.

Судя по материалам из различных источников, Даурен Бегалимов отметил, что этот институт наиболее выгоден банку, так как является центром аккумулирования средств дольщиков - неким судьей и регулятором выполнения обязательств.

«Если покупатель вносит средства на расчетный счет банка на строительство, а продавец не выполнил своих обязательств, денег он не получит. На первый взгляд это максимально выгодный для дольщиков и банка институт, но уже с ущемлением прав застройщика. Эскроу-счет - институт, который рано или поздно будет введен в наше законодательство, а с учетом строительных споров и проблемных объектов этот шаг - не прихоть, а необходимость», - подчеркнул юрист.

Если вы стали жертвой мошенников-застройщиков...

Если вы все-таки стали жертвой недобросовестных застройщиков, что у нас достаточно часто случается, не стоит паниковать. Даурен Бегалимов советует:

1. Во-первых, можно подать в суд (на процедуру банкротства юридического лица) и привлечь к ответственности учредителей, которые довели компанию до такой ситуации.

«Ответственность при такой процедуре будут нести учредители. Грубо говоря, их имущество будет изыматься на торги, продаваться на аукционе, а деньги распределятся между кредиторами. Это долгий процесс. Не факт, что все кредиторы получат хотя бы часть денег», - заметил юрист.

2. Во-вторых, следует обратиться в правоохранительные органы с коллективным заявлением.

При уголовном судопроизводстве есть шанс привлечь виновных лиц к уголовной ответственности.

3. В-третьих, если вы уже прошли два этапа, то надо обращаться за помощью к государству - для включения вашего объекта в список проблемных объектов.

С алгоритмом и списком необходимых документов можно ознакомиться здесь.