Котлован или вторичка? Ждать ли спада цен на жилье к новому году в Казахстане

По данным информационного портала Krisha.kz, с конца декабря 2022 года квартиры подешевели в среднем на 1,2%. Цены снизились в 14 городах, самый максимум зафиксирован в Кокшетау -7%, а в Астане в среднем на 2%. Эксперты утверждают, покупательская способность в этом году упала. С чем это связано, куда лучше вкладывать деньги, а также о прогнозах по ценам на будущий год – в материале Liter.kz.

По словам эксперта центра недвижимости Dom.kz Олжаса Исенова, старт продаж квартир в этом году в Астане начался хуже по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Упала покупательская способность. Предложений на рынке стало много, а покупателей мало. Это связано с тем, что на рынке не осталось хороших ипотечных программ. Отбасы банк поднял годовую ставку, программа "7-20-25" стала труднодоступной, бюджет выделяют на квартал, и он быстро заканчивается, ситуация как с четырьмя процентами по автомобилям, – сказал Олжас Исенов.

Эксперт отметил, что цены на квартиры остались на уровне прошлого года, а вот на рынке жилья существует острый дефицит покупателей с "живыми" деньгами, из-за чего произошла стагнация рынка. К тому же конвертируемость сделок упала на 30% по сравнению с прошлым годом.

Первичный рынок встал, за ним и рынок вторичной недвижимости. Плюсом ко всему Отбасы банк поменял условия по депозитам, теперь их нельзя купить как раньше. Чтобы оформить ипотеку 50/50, нужно ждать три месяца и только потом оформиться, – заявил он.

Стоит отметить, что с 15 февраля 2024 года Отбасы банк изменит условия выдачи промежуточного займа. По информации оператора жилищных программ, это делается для стимулирования казахстанцев копить дольше и дисциплинированнее.

Застройщики начали внедрять акции, снижать стоимость квадратного метра, добавились новые ипотечные программы: "30/70%" и "Кереге" от Отбасы банка, также "Каскадная ипотека" от банка Freedom Finance. Соответственно, чтобы купить новое жилье, собственники активно снижают цену на вторичное, что привело к падению цен на рынке. Если говорить о прогнозе цен после Нового года, то они останутся как сейчас. Вероятнее всего, к Новому году появятся акционные предложения от застройщиков, думаю, можно будет выгодно купить квартиру в новостройке. По сравнению с летом, осенью рынок немного живее. Если продавать вторичное жилье, то нужно начинать сейчас, – советует Олжас Исенов.

Фото: из личного архива Олжаса Исенова

Также он рассказал о программе Trade In, которую используют многие застройщики. Покупатель выбирает у застройщика квартиру на первичном рынке, вносит небольшую бронь-оплату, и квартира остается в резерве на два месяца по той же цене.

Вместе со специалистами отдела Trade In договариваетесь по цене своей вторичной недвижимости, и в течение двух месяцев они занимаются продажей квартиры. После продажи вносите сумму по оплате новой квартиры, также застройщик может сделать вам скидку, – дополнил спикер.

Перед покупателями квартир в новостройке и на рынке вторичной недвижимости может возникнуть вопрос: в каком виде покупать жилье. Выбор зависит от ваших предпочтений, бюджета и времени, утверждает Олжас Исенов. Вторичное жилье часто готово к заселению, но может быть дороже. Покупка черновой квартиры дает больше возможностей для дизайна и ремонта, но потребует дополнительных инвестиций и времени.

Если у вас есть время ждать, то можете купить квартиру с котлована. Конечно, это будет выгодно и намного дешевле. Но бывают такие клиенты, которым нужна готовая квартира с ремонтом, тогда легче купить вторичную. Большой плюс еще, конечно, то, что с собственником квартиры на вторичном рынке можно договориться по цене, – считает эксперт.

При этом некоторые эксперты прогнозируют падение цен в крупных городах – Астане, Алматы, Шымкенте – из-за отсутствия доступных госпрограмм. Но, по мнению Олжаса Исенова, на рынке жилья не ожидается существенного коллапса.

Чтобы спрос на жилье не падал, нужны программы с небольшим первоначальным взносом и малой процентной ставкой. То есть застройщики не должны строить слишком много жилых комплексов, иначе создается большой перевес первичной недвижимости, что опять приведет к стагнации рынка. Рынок цикличен, даже если так произойдет, он сам себя вернет в обратное положение, но на это уйдет время, – заключил специалист по недвижимости.

Кроме тех госпрограмм, что известны, в некоторых городах есть локальные предложения. К примеру, в Астане действует программа арендного жилья без права выкупа для работающей молодежи сроком на три года без права продления. Сроки приема документов пройдут до 12 ноября включительно. Также есть программы, прием которых объявляют по мере поступления квартир: "Бақытты отбасы", "Шаңырақ", Elorda zhastary, “Алматы жастары” .

В том числе в рамках строительства многоквартирных домов, так и в рамках развития индивидуального жилищного строительства "Нұрлы Жер", можно принять участие и в других госпрограммах через Отбасы банк. Это "Военный продукт" для военнослужащих, "Свой дом" – собственная программа банка, нацеленная на предоставление жилья в новостройках по цене ниже рыночной и другие.

А вот ипотечная программа "7-20-25", на которую многие казахстанцы возлагали надежды, вызвала волну недоумений. На ее получение был установлен лимит. Люди вставали в очередь ночью и спали в своих машинах, чтобы быть первыми. Программа имеет привлекательную ставку и долгий срок кредитования, но рассчитана исключительно на первичный рынок от застройщика, которого участник программы выбирает сам. По данным Нацбанка, по состоянию на 26 октября выдано 70 727 займов на сумму 958,1 млрд тенге.

Если большая часть казахстанцев надеется на госпрограммы, то эксперты не так радужно воспринимают открытие новых. О том, как сказываются льготные ипотечные программы на цене жилья в РК, рассказал главный аналитик Ассоциации финансистов Рамазан Досов.

Льготные ипотечные программы, с одной стороны, позволили многим казахстанцам улучшить их жилищные условия, поддержали строительную индустрию и общий рост экономики, но с другой – путем стимулирования спроса значительно повысили активность на рынке жилья, взвинтили цены и вытеснили коммерческую ипотеку, – говорит Рамазан Досов.

По его словам, покупатели более склонны приобретать недвижимость, когда им доступны выгодные нерыночные условия кредитования – ставки по льготным программам существенно ниже стоимости денег в экономике и инфляции. Таким образом, рынок жилья пришел в сильную зависимость от государственного финансирования.

Фото: из личного архива Рамазана Досова

Как известно, во многих странах аренда жилья является нормальным явлением и люди живут так всю жизнь. На вопрос, куда вкладывать выгоднее: в ипотеку или аренду, аналитик утверждает, что свои преимущества и недостатки есть в обоих случаях. Однако экономическая выгода зависит от того, превышают ли арендные платежи размеры регулярных выплат по ипотеке.

Здесь многое зависит от таких переменных, как ставка по ипотеке, уровень дохода заемщика, наличие средств для первоначального взноса, стоимость аренды, будущие изменения на рынке жилья, ставки по депозитам и т.д. Для базового примера можно рассмотреть расчет аренды однокомнатной квартиры в городе Алматы с ежемесячными платежами в 250 тысяч тенге, и ее покупкой в кредит при стоимости в 20 млн тенге за 35 кв. м. Цена квадрата жилья в новостройке Алматы, согласно данным Бюро национальной статистики, – 575 тысяч тенге, – пояснил Рамазан Досов.

Так, при льготной ставке кредита в семь процентов (например, по программе "7-20-25") ежемесячные платежи при сроке займа на 10 лет составят 186 тысяч тенге. Общая сумма выплат за 10 лет – 22,3 млн тенге. При рыночной ставке в 15% сумма ежемесячных платежей растет до 258 тысяч тенге и сумма выплат станет 31 млн тенге.

За 10 лет при неизменной стоимости аренды в 250 тысяч тенге – выплаты по аренде составят 30 млн тенге, но депозит в четыре миллиона при ставке 12% годовых принесет доход в 9,2 млн тенге с ежегодной капитализацией. То есть общие затраты при аренде составят 20,8 млн тенге. Таким образом, при льготной ставке кредита в семь процентов, общие арендные платежи и выплаты по ипотеке примерно равны, значит выбор в пользу ипотеки – жилье становится вашим, но при рыночной ставке аренда выходит значительно дешевле, – поделился размышлениями эксперт.

Указанные расчеты условны, но дают общее понимание экономических выгод. Поэтому если вы в раздумьях, стоит ли вкладываться в ипотеку, специалист советует провести анализ.   

Сейчас на рынке происходит некоторое "охлаждение" сильно перегретого рынка после массивных изъятий из ЕНПФ на улучшение жилищных условий, а всего изъято на эти цели 3,3 трлн тенге и многочисленных льготных программ. То есть цены на жилье, по крайней мере на новостройки, замедляют рост, а не падают. Их текущее изменение приближается к фундаментальному фактору – динамике реальных доходов граждан, что нивелирует дальнейшее накопление дисбаланса на рынке жилья, – объяснил аналитик.

К слову, по информации Отбасы банка, в скором времени может появиться новая ипотека "9-20-25". Проект программы на стадии разработки. При этом льготная государственная ипотечная программа "7-20-25" будет работать вплоть до 2029 года, но без изменений годового лимита в 100 млрд тенге.