Аренда жилья — один из самых востребованных рынков в Казахстане, особенно в крупных городах. Но вместе с этим остаются риски: недобросовестные арендодатели, внезапные выселения, необоснованное повышение арендной платы. Как защитить себя, и какие права имеет арендатор по закону, подробнее в материале Liter.kz.

По словам юриста Сабиры Салимовой, первый шаг арендатора к защите своих прав — заключение договора имущественного найма в письменной форме. В нем должны быть прописаны:

адрес и состояние жилья, перечень имущества в квартире; права и обязанности сторон; срок аренды и условия расторжения; основания владения жильем арендодателем (является ли он собственником или сособственником). имеет ли право он передавать имущество в наем/в субаренду (если не является собственником)

“ Права арендатора важно прописывать в договоре, при этом они не должны противоречить Гражданскому кодексу РК. Основные положения содержатся в главе 29 ГК РК”, — уточняет юрист.

Основные права арендатора

Согласно статье 548 ГК РК, если жилье имеет недостатки, мешающие его использованию, арендатор вправе потребовать:

устранения недостатков за счет арендодателя; уменьшения арендной платы; досрочного расторжения договора.

Если арендодатель не сообщил о правах третьих лиц на жилье (например, о залоге или сервитуте), арендатор может требовать уменьшения платы или расторжения договора (ст. 549 ГК РК).

Также при согласии арендодателя наниматель вправе сдавать жилье в субаренду (ст. 551 ГК РК), а при надлежащем исполнении обязательств имеет преимущественное право продлить договор на новый срок (ст. 557 ГК РК).

Сабира Салимова также отмечает важность заключать договор в письменной форме.

“Я бы сказала, очень важно, так как в договоре прописываются условия аренды. Ключевые пункты — это права, обязанности и ответственность при наступлении тех или иных ситуаций, допустим просрочка оплаты арендного платежа, какие будут санкции за это: пеня в каком размере и прочее”, – говорит специалист.

Обязанности арендодателя

Арендодатель обязан передать жилье в пользование на весь срок, указанный в договоре, и соблюдать его условия. 

“Если договором предусмотрены санкции за просрочку оплаты, важно установить лимиты на размер пени, чтобы не попасть в долговую яму”, – подчеркивает юрист.

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок более одного года. На практике, по словам эксперта, большинство арендодателей предпочитают заключать договор на срок до 12 месяцев, чтобы избежать регистрации.

Как защититься от повышения платы и незаконного выселения

Чтобы избежать резкого роста аренды, юрист рекомендует заранее прописывать условия изменения стоимости. Например, оговорить, что арендодатель может повышать плату не чаще одного раза в год и не более чем на 20%.

Если же арендодатель пытается выселить жильца без предупреждения или меняет замки, арендатор имеет право вызвать полицию и обратиться в суд. По закону арендодатель обязан предупредить о расторжении договора минимум за три месяца (ст. 545 ГК РК).

В каких случаях договор может быть расторгнут

Арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор, если арендатор:

существенно нарушает условия договора; ухудшает состояние квартиры; более двух раз не платит вовремя; не выполняет обязанность по ремонту (если это предусмотрено).

Арендатор, в свою очередь, может расторгнуть договор, если арендодатель не предоставляет жилье для пользования или скрывает серьезные недостатки.

По наблюдениям юриста, самые распространенные жалобы — на выселение. Однако нередко в ходе консультации выясняется, что арендатор сам нарушал договор: задерживал оплату или испортил имущество.

На что обратить внимание при подписании договора

“Я бы сказала — на все: начиная с того, кто собственник жилья, и заканчивая размерами штрафных санкций. Если пеня за просрочку прописана, ее нужно ограничить. Например, 0,1% за день, но не более 5% от месячной платы”, — советует Салимова.

Защитить себя от недобросовестных арендодателей возможно — главное, внимательно читать договор, фиксировать все условия письменно и знать свои права, закрепленные в законодательстве.