Почему ОСИ не стали спасением для умирающих КСК?
Переход жилых многоквартирных домов в РК на новую форму управления объектами кондоминиума отложили до 1 июля этого года из-за многочисленных жалоб казахстанцев. Реформа ЖКХ у нас в очередной раз дала системные сбои. "Литер" пытался разобраться в перипетиях ОСИной реформы.
— Проблемы связаны как с объективными обстоятельствами, так и с рядом организационных ошибок. Объективные обстоятельства заключаются в том, что все два года проведения реформы пришлись на период пандемии: действовали ограничения на организацию собраний. Фактически ОСИное гнездо расшевелили только недавно. Однако большая часть проблем возникла из-за организационных ошибок. Имела место недооценка сил устоявшихся форм управления домами, а также самих жильцов. Был исключен сам факт того, что есть положительный опыт работы КСК и ПКСК. Подзаконная нормативно-правовая база реформы формировалась по ходу. В итоге каждый документ обрастал тупиковыми кейсами и проблемными вопросами, которых накопились десятки, — говорила журналистам полгода назад депутат Мажилиса Екатерина Смышляева.
Депутат, кстати, добавила, что статистика АО "Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства" — "дочки" Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК — не соответствует реальному количеству созданных новых форм управления, а для ускорения реформы власти стали запугивать граждан отключением квартир от света и воды.
Эксперты говорят, что в реформе ЖКХ есть два острых момента: это очевидный рост тарифов на эксплуатационные расходы при содержании многоквартирных домов и неспособность председателей новообразованных ОСИ обеспечить бесперебойное обслуживание домов и подачу коммунальных услуг, особенно в зимние холода, в домах с изношенными сетями.
Что в имени тебе моем?
Что же такое КСК и почему оно умерло, так и не начав жить в Казахстане? Кооператив собственников квартир — это организация, созданная жильцами (собственниками квартир) многоквартирного дома либо объединением нескольких домов, имеющих общий двор и коммуникации. КСК, ПКСК, наряду с другими юридическими лицами в форме ПК, КСП, ЖСК, управляющими компаниями в форме ТОО, являлись организациями, осуществляющими свою деятельность в качестве органов управления объектами кондоминиума в сфере управления жилищным фондом. Основная их задача — обслуживание общедомового имущества, в том числе принятие мер по сохранению общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации. Высшим органом управления КСК на бумаге являлось общее собрание членов кооператива (собственников квартир), и в его исключительную компетенцию входили следующие вопросы: избрание и освобождение председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии, решение о выплате им вознаграждений, утверждение ежегодного отчета, годового бюджета и сметы расходов кооператива.
Но на самом деле никаких полноценных КСК в нашей стране не удалось создать. В казахстанских многоэтажках вместо КСК зачастую работали управляющие компании — сервисные ТООшки, которые были созданы либо акиматами, либо строительными компаниями, которые возводили многоквартирные дома. И весь доход от эксплуатационных расходов, за которые платили собственники квартир, стекался в карман сервисных управляющих контор. Такие компании не отчитывались о своих доходах и расходах перед жильцами либо отчитывались, но редко и как попало. А привлечь их к ответственности или проверить их работу было делом хлопотным для жильцов. Иногда в СМИ мелькали сообщения о том, что очередной председатель управляющей компании подался в бега и его разыскивал финпол, нынешний Антикор. Такая непрозрачная работа управляющих компаний, как и председателей так называемых "КСК", привела к тому, что песня КСК была спета.
ОСИная тропа
В 2020 году в силу вступили поправки в Закон о жилищных отношениях. Они были посвящены упразднению системы КСК и переходу к ОСИ (объединение собственников имущества) и ПТ (простое товарищество). И те, и другие на бумаге должны работать по принципу "один дом — один счет — одно объединение". Каждый дом должен стать самостоятельным в вопросах управления кондоминиумом. ОСИ регистрируется как юридическое лицо в департаментах юстиции через НАО "Государственная корпорация "Правительство для граждан". ПТ же не является юридическим лицом. Это управление домом без открытия юрлица и даже, возможно, без открытия специального банковского счета. ПТ больше подходит для небольших домов (20-30 квартир), где мало жильцов, и они не могут платить зарплату своему доверенному лицу.
На бумаге новые формы объединения жильцов позволяли бы жильцам более активно управлять кондоминиумом, контролировать расходы, быстрее решать возникающие проблемы, а также совместно использовать деньги от сдачи в аренду территории кондоминиума. Но гладко было на бумаге. В реальности, затевая реформу управления жилищным сектором, власти не учли реальность.
Новые нормы Закона о жилищных отношениях подразумевали, что все жители многоэтажек обязаны вникать в юридические и технические тонкости функционирования своих домов. Но казахстанцы на такое оказались не способны, многим элементарно лень или некогда после работы разбираться с документацией ОСИ, участвовать в собраниях, проводить опросы и анкетирование соседей. Акиматы обещали при создании ОСИ направлять с консультациями на собрания жильцов представителей жилищных инспекций, штат которых даже в столичном акимате — максимум 3-4 человека. Поэтому на деле никакие сотрудники акимата при всем своем желании ходить на собрания жителей не смогли.
Акиматы также обещали, что, если председатели ОСИ не будут регулярно отчитываться перед жильцами домов, последние смогут обратиться в акимат за помощью. Но в реальности жалобы на председателей ОСИ растут с каждым днем, а акиматы говорят, что не вправе вмешиваться в работу ОСИ, мол, сами председателя избирали, сами с ним и мучайтесь.
Ты за КСК или за ОСИ?
Казахстанцы не знают ответа на этот вопрос. Каждая попытка реформ в ЖКХ у нас сопровождается громкими лозунгами, но на практике чиновники на местах спешат откреститься от проблем отдельно взятых домов. В середине 90-х годов, при зарождении КСК, власти тоже надеялись, что сейчас жильцы проявят социальную ответственность и вытащат из тайников честных и грамотных председателей, после чего наступит "золотая эра коммуналки".
На практике же мы все знаем, что граждане начинают проявлять активность и шуметь только в случае проблем вроде текущей крыши, сломанного лифта, порыва батарей, а организовать, например, общее собрание жильцов той же пятиэтажки в КСК было нереально физически. Опять-таки многим жильцам было некогда либо лень собираться на собраниях, другие искренне считали, что проблемы их дома — святая обязанность акима, это он должен был прийти и спасти их от вороватого председателя КСК или "ушлой" управляющей компании.
А теперь замените КСК на ОСИ и взгляните: проблемы все те же и остались! Люди по-прежнему не хотят ходить на собрания собственников квартир, многим откровенно неинтересно узнавать о состоянии своих домов, крыш и труб. Такая инертность масс приведет к тому, что новоизбранные председатели ОСИ либо не устоят перед соблазном прикарманить миллионы, идущие на содержание многоэтажек, либо своей некомпетентностью доведут дома до срыва отопительного сезона, оставив огромные массивы без тепла, света, воды и уборки мусора.
Сегодня дискредитируется и сама суть реформы по переходу на ОСИ. Принцип "один дом — один ОСИ", как это должно быть в идеале, остался только на бумаге. Количество созданных ОСИ и ПТ как новых форм управления пока не радует. Согласно данным Казцентра ЖКХ, общее количество ОСИ в РК на сегодня — 4 925, общее количество ПТ — 34 355. Какие меры используют на местах, чтобы ускорить этот процесс? Например, в департаменте юстиции Мангистауской области, не желая заморачиваться в правомерности применения законных требований при создании ОСИ, стали регистрировать одно ОСИ на три, девять домов и даже на целый микрорайон. На вопрос общественников, почему в регионе не соблюдается законный принцип "один дом — одно ОСИ", ответ пришел интересный: "Мы придерживаемся только тех документов, которые отмечены в Законе: заявление установленного образца, протокол собрания, устав ОСИ и квитанция об уплате, а все остальное — не наше дело". А для кого тогда написан Закон? Не департамент ли юстиции должен проверять законность предъявляемых на регистрацию документов, соответствие их всем требованиям Закона, справедливо возмущался председатель ОЮЛ и ИП "Ассоциация Қамқор" Тлеп Баймагамбетов, открыто обращаясь к чиновникам в СМИ.
Если так можно производить регистрацию по целым микрорайонам, то почему мы все с соблюдением требований Закона убеждаем жильцов города создать ОСИ в их доме, избрать председателя, членов Совета дома и ревизионную комиссию, открыть счета? Почему нам не сказали ни акимат, ни Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК, что, оказывается, можно создавать одно ОСИ на микрорайон? — резонно вопрошал Тлеп Баймагамбетов. — Тогда вопрос, а что поменялось-то? Это же практически то же самое КСК!
И такая ситуация с регистрацией нескольких домов в одно ОСИ повсеместна. В Астане, к примеру, с подачи департамента юстиции по Астане образовано ОСИ "Алтын Шар-1″, которое объединяет жителей шести домов с разными коммуникациями и фундаментом! Представить страшно, как в таком громадном ОСИ можно организовывать собрания собственников квартир. Для этого и целого стадиона будет мало. Даже если удастся собрать на собрании всех жильцов, как в таком громадном коллективе возможно будет принять решение коллегиально по любым вопросам? Споры, скандалы и даже битвы соседей гарантированы, что мы, в принципе, и наблюдаем. Достаточно открыть в вацап чаты соседей, где, кроме ругани и проклятий в адрес председателя ОСИ и друг друга, ничего нет.
Лыко да мочало — начинай сначала
Согласно новым поправкам в Закон о жилищных отношениях председателями ОСМИ могут быть столько собственники жилья. Не собственники жилья не имеют права выдвигаться на должность председателя. Но каково это, найти из числа соседей профессионального управленца, знающего в теории и на практике, что такое ЖКХ? Многие жильцы многоэтажек, может быть, и хотели бы попробовать себя в роли председателей, но не уверены в себе. Здесь нужен опыт. Возможно, они параллельно будут обучаться управлять домом самостоятельно, это потребует времени и... утверждения тарифа. Если одно ОСИ будет обслуживать один дом, то рано или поздно придется повышать тариф, а этого жильцы не захотят, кому нужна лишняя нагрузка на бюджет, когда инфляция и так все съедает?
Если даже найдется грамотный председатель ОСИ, то по закону он обязан нанять сервисную компанию, которая и будет управлять домом, и следить за его состоянием. Получается, что в доме работают директор управляющей компании и его подчиненные, а надзирает за всеми председатель ОСИ. Не слишком ли большая финансовая нагрузка легла на жителей многоэтажек, которые теперь, помимо привычной сервисной компании, содержат еще и председателя ОСИ с бухгалтером? В Астане, например, зарплаты председателей ОСИ доходят до 600 тысяч тенге в месяц и более...
Учитывая, что реформу КСК внедряли в стране много лет, и она так и не заработала, нет никакой гарантии, что реформа ОСИ не отбросит нас в коммунальный коллапс. Одна надежда на предстоящие выборы в Мажилис и новых депутатов Парламента, которым вместе с Кабмином придется погружаться вновь и вновь в особенности национальной реформы ЖКХ.
Жазира Букина, Астана
