Снижение объемов и рост цен: итоги жилищного строительства в Казахстане в первом квартале 2020 года

Темпы жилищного строительства падают третий год подряд, но площадь сдаваемых квартир становится больше. А фактические затраты на строительство растут быстрее розничных цен, передает Liter.kz.

По данным Комитета по статистике, общая площадь жилых зданий, сданных в эксплуатацию в Казахстане в январе-марте 2020 года, составила два миллиона 641,6 тысячи квадратных метров. По сравнению с аналогичным периодом 2019-го года объем сократился на 3,6% или 97,5 тысячи квадратных метров. Общее снижение затронуло как индивидуальные, так и многоквартирные дома: суммарная площадь первых по сравнению с I кварталом 2019 года уменьшилась на 0,7%, вторых – на 8,1%. При этом суммарная площадь новых индивидуальных домов оказалась больше, многоквартирных: 1,5 миллиона квадратных метров против 1,1 миллиона.

При этом выросла доля жилья, возводимого в сельской местности. Если по итогам января-марта 2019 года на нее приходилось 28,7% от общего объема нового жилья, то год спустя – 31,6%. По итогам квартала вне городов построено 834,2 тысячи квадратных метров жилой недвижимости, что на 6,1%больше показателей предыдущего года.

Стоит отметить, что в сельской местности почти 95% всего возводимого жилья приходится на индивидуальные дома – суммарно 787,9 тысячи квадратных метров. Это значит, что на индивидуальные дома в черте городов пришлось 714,7 тысячи квадратных метров. Примечательно, что по итогам I квартала 2019-го вырисовывалась обратная картина: площадь новых домов в городах была выше, чем в сельской местности

Каждая четвертая новая квартира строится в Нур-Султане

Всего за три месяца в республике было сдано в эксплуатацию 21 069 новых квартир. И это значительно меньше, чем годом ранее – снижение составляет 12%. А в натуральном выражении это значит сокращение темпов ввода на 2,9 тысячи квартир за квартал или в среднем на 959 квартир в месяц.

Снижение объемов ввода отмечается в 10 из 17 регионах республики. Сильнее всего – в Западно-Казахстанской области (-685 квартир), Алматы (-639), Шымкенте (-663) и Нур-Султане (-534). Самый сильный рост отмечается в Алматинской области: по сравнению с январем-мартом 2019 года количество введенных новых квартир увеличилось на 352.

Если говорить о процентном отношении, то тут разброс темпов очень сильный. Так, квартальный показатель в Шымкенте составляет всего 16,2% от уровня предыдущего года. Немногим лучше дела в Западно-Казахстанской области – 45,3%. С другой стороны, более, чем на 30% выросли показатели в Алматинской и Жамбылской области.

Помимо этого, в I квартале отмечались следующие тренды:

• Каждая четвертая сданная квартира находится в Нур-Султане. Их общее количество по итогам трех месяцев составило 5 164 единицы. Более, чем в половине регионов Казахстана столько не набралось и за весь 2019 год
• Мангыстауская область опережает Алматы: 2 422 новых квартиры против 1 921
• Из трех регионов с наименьшими показателями, два располагаются на севере республике. В Павлодарской области за квартал сдано 311 квартир, в Северо-Казахстанской области – 167. Хуже всего ситуация в Шымкенте – 128 единиц. Это чуть больше, чем в столице в среднем сдается каждые два дня.

Самые большие квартиры – в Алматы

Всего в январе 2020 года в Казахстане было сдано в эксплуатацию 9 774 жилых здания. Из них 189 – это многоквартирные дома, 11 – общежития, одно специализированное здание, а все остальное – это индивидуальные дома.

Если количество построенных квартир сократилось в 10 регионах республики, то их общая площадь – только в пяти (Атырауская, Западно-Казахстанская, Мангыстауская, Туркестанская области и Шымкент). А это говорит о том, что в среднем растут масштабы возводимых объектов.

Так, средняя площадь одной квартиры выросла со 114,4 квадратных метра до 125,4 квадратных метра или сразу на 9,6%. При этом в некоторых регионах рост значительно сильнее: например, в Павлодарской области – на 69,4% (с 91 квадратного метра до 154,2 квадратных метра), в Шымкенте – в полтора раза (с 86,2 квадратных метра до 129,3 квадратных метра). В целом рост размеров среднестатистических квартир отмечается в 10 из 17 регионах республики. При этом:

• Самые большие новые квартиры – в Алматы и Актюбинской области. Тут средний размер составляет 158 квадратных метров.
• Аутсайдеры – Костанайская область (98,1 квадратных метра), а также Нур-Султан (104,4 квадратных метра)
• Во всех южных регионах средний размер новой квартиры больше среднереспубликанского. В половине северных регионов – меньше

Если сравнивать между собой изменения в строительстве индивидуального и многоквартирного жилья, то тут также не мало любопытных моментов:

• Средний размер новой индивидуального дома в городе на треть больше, чем в сельской местности – 185,5 квадратных метра против 137,7 квадратных метра При этом если масштабы городских домов выросли за год примерно на 10 квадратов, то сельских остались на прежнем уровне.
• Средний многоквартирный дом в городе в 6,5 раз больше, чем в сельской местности – 6,5 тысяч квадратных метров против 1023 квадратных метров.
• В среднем по республике площадь нового индивидуального дома за год выросла на 2,4 квадратных метра, многоквартирного – на 66 квадратных метра.

Чем больше доля застройщиков, тем выше цены

Строительство одного квадратного метра жилья в январе-марте 2020 года стоило 112 тысяч тенге. При этом у компаний-застройщиков этот показатель в полтора раза выше, чем у населения: первый строят квадрат за 142,2 тысячи тенге, вторые – за 90,8 тысячи тенге. Но это легко объясняется - чем сложнее проект, тем дороже он стоит: аренда техники, меры безопасности, квалификация привлеченных специалистов, долговечность материалов при строительстве простого дома в селе и многоподъездного в городе просто не могут обходится одинаково. Даже при расчете на квадратный метр.

Неудивительно, что самые высокие средние траты - в Нур-Султане, где доля индивидуальных застройщиков самая низкая по республике (4%). Средняя стоимость квадратного метра жилья тут составляет 161,4 тысячи тенге – на 44% больше среднереспубликанского. И более, чем в втрое выше показателей Кызылординской области, где все жилье возводится исключительно силами населения: стоимость нового квадрата тут составляет всего 47,2 тысячи тенге

Интересно, что в шести регионах стоимость строительства стала ниже, чем в январе-марте 2019 года. Причем в Павлодарской области цены упали почти на 45% (до 54 тысячи тенге за квадратный метр), в Атырау – более, чем на 38% (до 70,4 тысячи тенге). Зато в Шымкенте рост составил 33,6%, а в Алматы – на 25%

Большинство единиц жилья строится за счет населения либо компаний-застройщиков. Из республиканского и местных бюджетов на эти цели за три месяца ушло 31,7 миллиарда тенге – это 11,2% от общего объема финансирования. При этом:

• Наибольший объем пришелся на Северо-Казахстанскую область – 6,6 миллиарда тенге. То есть каждый пятый бюджетный тенге, потраченный на строительство жилых зданий, тратится в этом регионе. При этом практически все сливания обеспечивает местный бюджет
• В этом регионе и самая высокая доля государства в общем объеме – 72,9%. В Костанайской области этот показатель равен 51,1%, в Шымкенте- 41,3%
• Наименьшая роль государства – в Алматы. Из местного бюджета освоено три миллиона тенге, но это – менее одной десятой процента от всего бюджета жилищного строительства.

Розничные цены на жилье в Казахстане растут, причем достаточно быстро. Вот лишь несколько примеров:

• Стоимость на новостройки по итогам квартала выросла на 1,5% (годом ранее – 0,9%). С начала 2016 года более сильный квартальный рост был сильнее лишь однажды – в октябре-декабре 2019-го (2,7%). Сейчас сильнее всего цены выросли в Кокшетау (+12,9%)
• Средняя стоимость новых квартир увеличивается уже 20 месяцев подряд – с лета 2018 года
• Цены на вторичном рынке выросли в январе-марте 2020 года на 2,2% (годом ранее – 1%). Это рекордные квартальные темпы роста с начала 2016 года. Сильнее всего цены выросли в Караганде (+6,4%) и Усть-Каменогорске (+5,8%)
• Аренда подорожала на 3% (годом ранее – 2,2%). Это максимум с третьего квартала 2018 года. Сильнее всего аренда подорожала в Талдыкоргане (+14,3%)
• Ни в одном городе республики за квартал не произошло снижения цен ни по одному из пунктов

Но рост цен происходит на фоне увеличения спроса. По итогам января-марта 2020 года в республике было продано (и куплено) более 66,2 тысячи квартир и домов. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года рост количества сделок составил 12,1%. Рост отмечается в 15 из 17 регионах республики. Исключения – Жамбылская область (-1,6%) и Нур-Султан (-10,9%), активность в которых год назад была выше, чем сейчас. Наиболее сильный рост в относительном выражении произошел на западе республики - в Западно-Казахстанской (+31,4%) и Атырауской (+27,5%) областях.

Пока в одних регионов растет промышленность и увеличиваются инвестиции, другие сталкиваются с оттоком населения и ростом безработицы. Разбор инвестиционного климата в регионах Казахстана вы можете прочитать здесь.