Советы казахстанцам: как не стать жертвой риэлторов-мошенников
Риэлторский бизнес всегда привлекал мошенников. Почти у каждого есть знакомый, имеющий негативный опыт общения с недобросовестными посредниками. Такой опыт получила и жительница Алматы Гульзия Садыкова, которая в 2019 году приобрела квартиру, но по сей день судится с «черным риэлтором». История нашей героини и советы юриста в материале Liter.kz.
Жительница Алматы Гульзия Садыкова в 2019 году приобрела квартиру в ипотеку. Счастью не было предела до момента, пока не пришла повестка в суд.
«Я купила квартиру год назад. В ипотеку. Рада я и мои дети. Что может быть лучше собственной крыши над головой? Единственное, что омрачает наше счастье, это то, что на меня подали в суд риэлторы, которые выбивают с меня деньги за непроделанную работу! Расскажу подробнее об этой истории, чтобы вы и ваши близкие не попались на уловки таких контор», - написала Гульзия в своем аккаунте в Facebook.
Гульзия искала двухкомнатную квартиру на сайте объявлений. Позвонив по одному из них, трубку подняла риэлтор конторы (название компании не упоминается по этическим соображениям, так как идет судебный процесс – прим. ред.).
«Договорились посмотреть квартиру №10 в этом же доме и попутно предложили посмотреть квартиру №6, которую я видела ранее самостоятельно. Так как я ее уже смотрела, то уведомила риэлтора об этом в телефонном разговоре и на лестничной площадке повторно. Посмотрели квартиру №10 - она мне не понравилась. Тогда мне предложили еще раз посмотреть квартиру №6. Я отказалась, так как, повторюсь, уже ее видела. Но риэлтор настояла, якобы для сравнения еще раз глянуть не помешает и будет легче сделать выбор», - рассказала девушка.
Хозяйка квартиры №6 о приходе покупателя и риэлтора не была предупреждена, поэтому ее родственники, которые на тот момент в ней проживали, были возмущены, что к ним пришли без предупреждения.
«Даже пригрозили вызвать полицию! Мне пришлось наблюдать, как риэлторы успокаивают жильцов, и мы разъехались по домам. Но так как в квартиру мы уже зашли, меня попросили поставить подпись около двух указанных объектов со словами "вас это ни к чему не обязывает, это просто акт просмотра, мне нужно отчитаться перед руководством о проделанной работе», - рассказала Гульзия.
Спустя некоторое время Гульзия узнает, к чему приведет ни к чему не обязывающая подпись. На тот момент девушка решила купить квартиру № 6 и сообщила об этом риэлтору.
«Сотрудник этой конторы пять дней морочила мне голову, обещая, что договорится с продавцом о том, чтобы квартиру продали именно мне и по приемлемой для меня цене. "Мы ее по цене сломаем", сказала она. Через пять дней я попросила сделать контрольный звонок продавцу, на что мне сотрудник агентства прислала сообщение в WhatsApp о том, что квартира продана», - отметила девушка.
Гульзия была очень расстроена этим фактом, так как для нее это был лучший вариант: недалеко от школы дочери, в хорошем состоянии, на среднем этаже. Не теряя надежды заполучить именно эту квартиру, она сама позвонила хозяйке, найдя ее номер на сайте "Крыша". После звонка выяснилось, что квартиру не продавали. Обрадовавшись, девушка самостоятельно договорилась по цене и начала оформлять документы.
«Получается, свои обязательства данная контора не выполнила! Но они обманом, введя меня в заблуждение, заполучили мою подпись в своем договоре и побежали с этой бумажкой в суд, в которой нет даже ФИО руководителя и непонятно, чья подпись в нем стоит. По условиям договора, я должна оплатить их работу в случае покупки объектов, в нем указанных. Но я же все сделала сама! Сотрудники данной конторы не нашли мне квартиру и не сопровождали сделку, я им ничего не должна! Но они после того, как мною самостоятельно была проделана вся работа, прибежали в суд и требуют денег! Получается, это отработанная схема, чтобы потом обманывать таких, как я?» - задается вопросом девушка.
Между тем, у суда было свое мнение по этому поводу. По словам Гульзии Садыковой, риэлтор не дала ни одного понятного ответа на вопросы судьи. Также аудиозаписи и переписка в WhatsApp, предоставленные суду потерпевшей, не были приняты во внимание. Встречный иск тоже не был принят судом, так как прошли прения, хотя, по словам нашей героини, прения продолжались с февраля по май.
«Работы, как вы понимаете, никакой проделано не было. Я сама договаривалась, сама узнавала информацию о дальнейших моих шагах из разных источников и соответственно, без помощи конторы, полтора месяца занималась оформлением ипотеки. Вы тоже считаете, что такая "работа" стоит 430 тыс. тенге. Лично я, работая много и честно, такие деньги зарабатываю месяцами», - сказала Гульзия.
Первую инстанцию Гульзия Садыкова проиграла, хотя предоставила в суд все доказательства, что квартиру нашла сама. Хозяйка жилья этот факт подтвердила в зале суда, как и риэлтор агентства недвижимости. Гульзие обещали, что договорятся с продавцом о стоимости и будут консультировать день и ночь, а также помогут оформить ипотеку. Данных обещаний, зафиксированных в аудиозвонке, оказалось мало, чтобы доказать свою правоту.
Партнер адвокатской конторы “Cicero Partners”, адвокат Максат Рахметжанов заметил, что случаев, когда нечистые на руку риэлторы, которых еще называют «черные риэлторы», злоупотребляют тем, что их клиенты не знают закона, много. Такие специалисты могут заключить договор, не ознакомив клиента со всеми его условиями.
«В моей практике был случай, когда, заключая договор об оказании услуг, клиент и специалист риэлторского агентства договорились, что услуги будут стоить 100 тыс. тенге. Риэлтор заключил договор в единственном экземпляре, хотя должен был заключить договор в двух экземплярах и отдать второй клиенту. В договоре вместо оговоренной суммы, он прописал 300 тыс. тенге. Позже риэлтор подал иск в суд о том, чтобы взыскать с клиента 300 тыс. тенге. Но это не было главным. Главным было то, что этот риэлтор никаких услуг не оказал. Он показал квартиру, но не принял участия при заключении договора задатка и договора купли-продажи. В результате риэлтор оставил клиента и ушел. Клиент приобрел квартиру через другое риэлторское агентство. Спустя два месяца риэлтор каким-то образом узнал о возникновении у клиента права собственности на квартиру. Это, кстати, тоже считается незаконным. Узнав, что клиент купил эту квартиру, риэлторское агентство подало иск в суд, указав, что клиент не оплатил оказанные услуги. Суд им отказал в удовлетворении иска. Почему? Потому что услуги, которые предусматриваются в соглашении об оказании риэлторских услуг, специалистом оказаны не были», - рассказал Рахметжанов.
По словам адвоката, зарегистрированных, порядочных риэлторских агентств, которые дорожат своей репутацией и оказывают услуги на высоком уровне, очень мало. Некоторым казахстанцам услуги риэлтора нужны, ведь кроме поиска недвижимости, специалисты сопровождают сделки с недвижимым имуществом. Очень часто бывает, что необходимо корректировать базу данных в ЦОНе и приводить их в соответствие с правоустанавливающими документами. Учитывая особенности заключения договоров купли-продажи, не все могут сами справиться. Поэтому люди соглашаются, несмотря на большие деньги, чтобы риэлтор оказал услуги не только по поиску, но и по сопровождению заключения договора-купли продажи.
К сожалению, в Казахстане нет законодательства, регламентирующего деятельность риэлторских агентств.
Учитывая это, чтобы не попасть на крючок недобросовестных риэлторов, юрист поделился несколькими советами.
Главный совет: внимательно читать договор и его особые условия. Необходимо, чтобы в договоре было прописано все пошагово и удовлетворяло обе стороны. Только после тщательной проверки можно подписывать документ.
Желательно предусмотреть разделение оплаты на две части:
- аванс при подписании договора;
- конечный расчет после оказания риэлтором услуг. Иными словами, после подписания договора купли-продажи недвижимости.
Риэлтор должен подготовить договор в нескольких экземплярах. Количество экземпляров зависит от количества сторон, с которыми заключается договор. Если договор заключается с одним лицом, то составляются два экземпляра договора, которые подписывают стороны. Если это юридическое лицо, то подписывается агентством и скрепляется печатью юрлица.
Об уголовной ответственности
В описанном выше случае и в случае Гульзии Садыковой в действиях риэлторов, по словам Максата Рахметжанова, состава определенного уголовного правонарушения нет. Поэтому такие споры рассматриваются в гражданско-правовом порядке, то есть в судах первой инстанции.
Чтобы дело рассматривалось в уголовном порядке, должен быть состав уголовного правонарушения - например, в случае, если риэлторы совершили фальсификацию документов либо подделали документы и так далее.
В свою очередь, Гульзия Садыкова подала апелляцию и надеется на справедливое решение суда.
