Цена коммунальной экономии

Как рассчитать взнос на содержание дома, проверить расходы Объединения собственников имущества и выбрать управляющего? На эти вопросы в интервью газете «LITER» ответила член партии «Әділет», сертифицированный тренер-консультант по управлению многоквартирными жилыми домами Чинара МАМБЕТАЛИЕВА.

Кто отвечает за дом

– Чинара Шамсутдиновна, как Вы пришли в сферу управления многоквартирными домами?

– Я пришла в эту область в 2017 году из операционного управления гостиничными комплексами, где занималась внедрением системы менеджмента качества. И довольно быстро увидела, что многоквартирный дом – это такой же сложный объект недвижимости: инженерные системы, финансы, подрядчики, риски, безопасность, планирование и, конечно, люди.

Но есть принципиальное отличие: у здания много собственников, поэтому управление невозможно отделить от способности людей принимать совместные решения и договариваться.

Сегодня для меня управление многоквартирным домом – это одновременно управление недвижимостью, финансами и отношениями между людьми. Все больше внимания я уделяю тому, насколько в нем удобно жить семьям, какие отношения складываются между соседями и какие условия созданы для детей.

– Что создание ОСИ действительно изменило для собственников квартир? Если сравнить два похожих дома, в одном из которых управление работает хорошо, а в другом постоянно возникают проблемы, чем обычно объясняется эта разница?

– ОСИ само по себе не делает управление качественным. Оно дало собственникам возможность непосредственно влиять на управление своим имуществом и финансами. Поэтому два внешне одинаковых дома через несколько лет действительно могут оказаться совершенно разными. Различие чаще всего объясняется качеством управления: есть ли техническое планирование, обоснованный бюджет, контроль исполнения, квалифицированные специалисты и участие собственников.

– Как должны распределяться обязанности между председателем ОСИ, Советом дома, профессиональным управляющим и сервисной компанией? На каком участке этого распределения чаще всего возникает ситуация, когда проблема есть, а отвечать за ее решение никто не готов?

– Здесь важно не смешивать разные функции. Собственники принимают ключевые решения и, по сути, определяют стратегию развития дома. Совет дома представляет интересы собственников и участвует в контроле. Председатель ОСИ обеспечивает деятельность юридического лица и исполнение принятых решений.

Профессиональный управляющий организует повседневную работу по содержанию дома и планирует обслуживание и ремонт на годы вперед. Сервисные организации выполняют конкретные работы и оказывают услуги. Когда эти роли смешиваются или между ними остаются «серые зоны», начинаются проблемы. От председателя, например, начинают ожидать, что он одновременно будет инженером, бухгалтером, юристом, закупщиком и аварийным диспетчером. Поэтому важно заранее определить, кто отвечает за конкретную функцию, какими полномочиями он для этого обладает и какой результат должен обеспечить.

– Как собственникам понять, что перед ними компетентный управляющий? Квалификационные требования уже предусматривают образование, необходимые знания и документ о признании профессиональной квалификации. Что, помимо документов, следует проверить перед тем, как доверить человеку дом и общий бюджет?

– Документ о признании профессиональной квалификации подтверждает необходимый уровень знаний. Но в практической работе я бы в первую очередь смотрела на способ мышления управляющего. Для меня это две ключевые компетенции – аналитическое и стратегическое мышление. Важно видеть взаимосвязь проблем дома, понимать, почему возникла проблема, какие риски она создает, с чем связана и к каким последствиям приведет, если ее не решить. Также нужно уметь планировать работу на несколько лет вперед. Профессиональный управляющий должен понимать, в каком состоянии дом находится сегодня, каким он должен быть через три, пять, десять лет, и какие решения необходимо принимать уже сейчас, чтобы сохранить его безопасность, техническое состояние и стоимость имущества собственников.

Поэтому я бы оценивала, умеет ли управляющий расставлять приоритеты, обосновывать решения, работать с бюджетом и учитывать последствия своих решений.

Из чего складываются расходы

– Как рассчитать обоснованный взнос на содержание дома и объяснить его собственникам?

– Я бы начала с оценки расходов на содержание конкретного дома и его потребностей на ближайший месяц, год и десять лет. Есть обязательный перечень работ, их периодичность, характеристики конкретного дома, инженерное оборудование, площади, количество объектов, стоимость ресурсов и услуг. Отдельно должна быть рассчитана стоимость профессионального управления. Ее нужно учитывать в бюджете наряду с техническим обслуживанием и бухгалтерским сопровождением.

Сначала определяется необходимый объем работ и ресурсов, затем формируется бюджет, и уже из бюджета получается размер взноса. На практике ложная экономия возникает, когда ради снижения текущего тарифа собственники отказываются от профилактического обслуживания и переходят к модели «специалист по вызову».

– Можете на примере объяснить, чем опасна экономия на обслуживании дома?

– Буквально месяц назад в одном из домов, который я консультирую по вопросам управления, произошел порыв трубы горячего водоснабжения на гребенке. Ущерб составил порядка 800 тысяч теңге. Ранее, после проведения работ по подготовке к отопительному сезону, собственники на собрании приняли решение сократить расходы на ежемесячное обслуживание сетей горячего и холодного водоснабжения и перейти на принцип «сантехник по вызову». Стоимость постоянного обслуживания составляла 124 тысячи теңге в месяц. К сожалению, мои рекомендации о сохранении ежемесячного обслуживания не были учтены.

Конечно, нельзя утверждать, что регулярное обслуживание гарантированно исключило бы эту аварию. Вода в сетях агрессивная, а скрытую коррозию не всегда можно определить визуально. Но регулярный технический обход повышает вероятность обнаружить протечку или первые признаки неисправности до того, как они приведут к серьезному ущербу.

При формировании взноса нужно учитывать и возможный ущерб, если дом откажется от той или иной услуги. Об экономии стоит судить по совокупным расходам дома за несколько лет. Поэтому рискованно сначала назначать удобный тариф, а потом пытаться вместить в него потребности дома.

– От чего зависит стоимость работы управляющего?

– Конкретная стоимость работы управляющего и других услуг не может быть одинаковой для всех домов. Она зависит от масштаба объекта, сложности инженерных систем, объема функций и фактической нагрузки. Поэтому собственникам нужно показывать структуру бюджета и объяснять, за что и сколько дом платит и какой результат получает.

– Как обычному собственнику проверить, куда уходят деньги ОСИ, если он не бухгалтер? Какие документы и показатели позволяют оценить расходы, выбор подрядчиков и фактически выполненные работы?

– Для этого не нужно быть бухгалтером. Собственнику достаточно сопоставить утвержденную смету, фактические расходы, договоры, стоимость закупленных услуг и фактически выполненные работы. При выборе подрядчиков важно понимать, как формировалась цена и почему выбран именно этот исполнитель.

Сначала мы планируем задачи и закладываем под них бюджет, затем закупаем необходимое, оплачиваем счета и проверяем результат. Если эту последовательность невозможно проследить по отчетности, значит, она недостаточно понятна собственникам. Отчетность должна позволять обычному собственнику увидеть связь между его деньгами и состоянием дома.

Если денег не хватает

– С чего начать работу с задолженностью по взносам?

– Причины задолженности по взносам могут быть совершенно разными: потеря работы, снижение дохода, болезнь, высокая кредитная нагрузка, сложная семейная ситуация. Поэтому управляющему нужно сначала выяснить причину задолженности и только потом решать, как с ней работать.

При этом важно знать существующие государственные и общественные механизмы социальной и финансовой поддержки. Например, партийный проект «Қарызсыз қоғам» помогает людям повышать финансовую грамотность и разбираться с долговой нагрузкой. Управляющий не должен подменять собой социальные службы или юриста, но он может подсказать, куда обратиться за помощью.

– А как действовать, если собственник сознательно отказывается участвовать в общих расходах?

– Дом продолжает потреблять электроэнергию, его нужно убирать, обслуживать лифты и инженерные системы, обеспечивать безопасность. Эти расходы не исчезают из-за того, что кто-то не внес свой взнос.

Поэтому важно различать ситуации, когда человек временно не может заплатить и когда он сознательно отказывается участвовать в общих расходах. В первом случае нужны разговоры с человеком, доступные механизмы поддержки и поиск решения. Во втором – предусмотренный законом механизм взыскания. При этом помощь человеку не отменяет его ответственности перед другими собственниками.

Когда дому нужен ремонт

– Что делать дому, которому уже необходим дорогой ремонт, а накопленных средств недостаточно?

– Сначала нужна профессиональная техническая оценка: какие работы связаны с безопасностью и требуют немедленного выполнения, какие предотвращают дальнейшее разрушение дома, а какие можно планировать на более поздний период. Очередность работ должна зависеть от степени риска.

После этого определяется стоимость и формируется финансовая модель. Управляющему важно рассмотреть разные механизмы финансирования: накопления собственников, целевые взносы, предусмотренные государством программы и иные допустимые источники.

При этом нужно учитывать разницу в доходах собственников. На мой взгляд, нам необходимо развивать модели, в которых техническая необходимость ремонта сочетается с мерами социальной поддержки и доступными финансовыми инструментами.

Стоит ли ОСИ искать грантовую поддержку?

– В сфере управления домами практически не говорят о грантовом финансировании социальных проектов. ОСИ является некоммерческой организацией, и я считаю важным изучать возможности государственных, негосударственных и международных грантов там, где условия конкретной программы позволяют участвовать и цели проекта соответствуют ее требованиям.

Конечно, это не означает, что можно просто получить грант на замену кровли или фасада. Но модернизация дома может включать проекты, направленные на повышение качества жизни, энергоэффективность, безопасность, развитие сообщества, создание доступной и безбарьерной среды.

Безбарьерная среда нужна человеку с инвалидностью, молодой маме с детской коляской, пожилому человеку, у которого снижаются мобильность и скорость реакции, человеку после травмы, ребенку. При модернизации дома стоит учитывать эти потребности. Профессиональному управляющему нужно искать возможные ресурсы, разрабатывать проекты и сочетать разные источники финансирования.

Что проверить при приемке

– Какие ошибки при передаче новостройки в управление впоследствии дороже всего обходятся жителям?

– Самая дорогая ошибка – принять дом, не имея возможности полноценно сопоставить то, что было запроектировано, с тем, что фактически построено и передано в эксплуатацию.

Сегодня значительная часть проблем возникает именно на этом этапе. Председатель ОСИ или управляющий получают уже готовый объект, но не всегда имеют перед собой всю историю здания: проектные решения и изменения к ним, исполнительную документацию, характеристики оборудования, сведения о выполненных работах и гарантийных обязательствах.

– Что необходимо проверить и зафиксировать, чтобы при обнаружении строительных дефектов можно было установить ответственность и добиться их устранения?

– При приемке необходимо фиксировать фактическое состояние общего имущества и инженерных систем, комплектность документации, переданное оборудование и выявленные дефекты. Чем точнее это сделано на старте, тем легче впоследствии установить, где возник дефект и чья это зона ответственности.

Поэтому большие надежды я связываю с оцифровкой всех этапов жизненного цикла объекта – от проектирования и строительства до эксплуатации и последующей модернизации. Тогда при передаче дома будет гораздо проще сопоставить проектную документацию с фактическим состоянием дома: что было предусмотрено, что действительно установлено, какие изменения вносились, какое оборудование передано, каковы его характеристики и гарантийные сроки.

После ввода объекта в эксплуатацию управляющий должен продолжать эту работу: фиксировать техническое обслуживание, ремонты, замену оборудования, аварии и изменение состояния конструктивных элементов. В результате следующий управляющий получает подробную цифровую историю эксплуатации дома. Такая документация поможет установить ответственность за выявленные недостатки и разрешать споры между участниками проектирования, строительства и эксплуатации здания.

Как избежать споров

– Как принимать решения по дому, если значительная часть собственников не участвует в собраниях, сдает квартиры или живет в другом городе? Насколько электронное голосование помогает решить эту проблему, и какие условия нужны, чтобы люди доверяли его результатам?

– Полагаю, что электронное голосование действительно может помочь собственникам участвовать в принятии решений, ведь для этого не обязательно находиться в доме или даже в городе.

Но человек должен понимать, кто инициировал вопрос, за что именно он голосует, сколько это стоит, какие последствия повлечет решение и как впоследствии можно проверить его исполнение. Не менее важно, чтобы собственник был уверен в корректности идентификации участников и сохранности результатов голосования.

На мой взгляд, собственнику важно видеть, что его голос действительно влияет на управление его имуществом.

– В своих публикациях Вы разбираете конфликты в домовых чатах и выгорание работников ЖКХ. Как отличить обоснованную требовательность жителей от травли?

– Требовательность направлена на проблему и результат: «Работа не выполнена. Когда ее выполнят? Покажите договор. Объясните расходы». При травле человек сталкивается с унижением, оскорблениями, постоянным публичным обесцениванием и обвинениями без доказательств.

У собственника есть полное право требовать качественного управления своим имуществом, исполнения обязательств и прозрачности расходов. Высказывать претензии при этом нужно без оскорблений.

Постоянное давление и конфликты снижают привлекательность самой профессии. В результате отрасль рискует терять компетентных управляющих именно тогда, когда требования к качеству управления растут.

– На республиканской площадке «Әділет» Вы предлагали единые стандарты управления и региональные центры компетенций. Какую конкретную проблему председателя ОСИ должен решать такой центр?

– Председатель ОСИ сегодня сталкивается одновременно с техническими, финансовыми, юридическими, закупочными и конфликтными вопросами. Невозможно ожидать, что один человек будет экспертом во всем.

Центр компетенций должен помогать председателям ОСИ и управляющим решать проблемы до того, как они приведут к аварии, затяжному конфликту или судебному спору. Здесь председатель или управляющий должен получить подробные рекомендации о том, как провести техническую оценку, сформировать бюджет, организовать закупку, оформить решение собственников, выстроить отчетность, работать с задолженностью или сложной конфликтной ситуацией. Если после появления такого центра в доме начинают принимать более качественные решения и меньше времени тратить на исправление ошибок, значит, механизм работает.

– По каким изменениям в работе домов через год можно будет оценить, что эта помощь приносит результат?

– Через год нужно оценить, стали ли в домах лучше планировать работы и расходы, понятнее ли отчетность, меньше ли нарушений, нерешенных проблем и конфликтов. Важно также посмотреть, как изменилось качество закупок.

Причем некоторые показатели могут быть очень простыми. Если раньше в домовом чате каждый месяц происходили скандалы, а через год они практически исчезли, для меня это важный признак того, что управление стало лучше. Когда у жителей становится меньше поводов постоянно заниматься проблемами дома, у них остается больше времени и сил на семью, детей, работу и собственные дела.

Мадимит ЧУЛЕМБАЕВ, Астана