Чего ждать от рынка недвижимости? Прогнозы аналитиков вызывают опасения

В конце марта казахстанцы с замиранием сердца наблюдали за ростом стоимости доллара, а вместе с ним и цен практически на все товары, в том числе и жилья. Купить квартиру стало дороже даже на вторичном рынке. После, в течение нескольких дней, “американец” сдавал позиции, чего некоторые казахстанцы ожидали и от недвижимости. Однако цены если и сдвигались, то неохотно. Стоит ли людям в срочном порядке скупать заветные квадратные метры или лучше повременить, чего вообще ждать от рынка в ближайшие месяцы, корреспонденту Liter.kz рассказали специалисты в данной сфере.

По данным экспертов, на 31 марта текущего года средняя цена за квадратный метр жилья в крупных городах Казахстана составляет: 470 тысяч тенге в Нур-Султане, 638 500 – в Алматы, 401 600 – в Шымкенте. Не нужно быть специалистом, чтобы увидеть колоссальный рост цен на недвижимость за последние несколько лет.

Между тем надо понимать, что это средневзвешенная цена с учетом совокупной стоимости всех квартир от 1- до 5-комнатных. При этом коммерческий директор столичного агентства недвижимости Асем Аканова отмечает, что на отдельные категории квартир в зависимости от района расположения итоговые цифры могут разниться.

В связи с колебаниями валюты и относительным снижением курса доллара к тенге некоторые казахстанцы тешатся надеждой и на удешевление квадратных метров, как во вторичках, так и новостройках.

В целом тенденция последней недели марта 2022 года показала остановку роста, а в некоторых случаях даже незначительное снижение, которое было обусловлено резким удорожанием в конце февраля и начале марта за счет изменения курса валют. То есть рынок так или иначе во временной перспективе всегда выравнивается. Рынок уже дал свой ответ за счет корректировки цен с тенденцией в сторону снижения в конце марта по сравнению с началом месяца. В новостройках небольшой рост произошел на фоне валютных колебаний, но там зависимость от закупочных цен на импортное сырье всегда выше. На вторичном рынке такой прямой связи нет, – считает Асем Аканова.

На рынке вторичного жилья цены складываются несколько иначе, здесь часто срабатывает механизм сарафанного радио. Там все определяется больше информационным шумом, спекулятивными ожиданиями и реакцией на цены аналогичных квартир в маркетплейсах по продаже недвижимости. Неудивительно, что и здесь в марте отмечался временный рост цен, который понемногу пошел на спад. Однако риск растущих цен на вторички все же есть. Так, на фоне общей инфляции цен на предметы интерьера, бытовую технику и ремонт значимость вторичного жилья с хорошим и свежим ремонтом и полностью обставленной новой мебелью, однозначно, повысится, считает эксперт.

Наибольшее снижение мы прогнозируем в сегменте нового жилья, где уровень заложенной прибыльности изначально выше, а значит, пространства для сжатия больше. Все же думаю, что резких скачков в сторону повышения или понижения цен не будет. По крайней мере, рыночных предпосылок к этому нет. Но сегодня мы все с вами живем в реальности, когда геополитика играет первую скрипку. Если основываться только на экономических показателях, то явно заметных причин к большому росту цен в этом году нет. Наоборот, повышение ставок по ипотекам и порогов достаточности для использования пенсионных денег говорит о тенденции к возможному возврату цен на уровень начала прошлого года. Более того, наш рынок недвижимости даже при наличии объективных факторов на снижение реагирует всегда достаточно медленно, и эффект придет не так быстро, как можно ожидать. В первую очередь потому, что продавцы квартир должны сами убедиться в том, что по нынешней цене их квартира не продается, и только потом происходит реальное снижение. На все это нужно время, – говорит Асем Аканова.

Цену определяет прежде всего наличие спроса, а все другие факторы лишь косвенные и имеют непродолжительное влияние, считает специалист. Так, к примеру, в прошлом году произошел значительный рост цен за счет стимулирования спроса от пенсионных денег. По ее данным, более двух триллионов тенге наши сограждане потратили на улучшение своих жилищных условий. По сравнению с прошлым годом рост на фоне этого фактора составил на вторичном рынке до 25%, в новостройках до 15%.

Однако с 1 апреля пороги достаточности по пенсионным накоплениям подняли, что может снизить и спрос. Еще один фактор, влияющий на стоимость, – повышение процентных ставок по ипотекам. В 2022 году главной причиной повышения стали внешнеполитические события и вызванный ими валютный ажиотаж. Однако они не имеют под собой фундаментальной экономической основы, в отличие от пенсионных денег.

Советник президента объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко придерживается другой точки зрения. По ее мнению, на рост стоимости квадратных метров повлияла вовсе не возможность использования излишек пенсионных накоплений, а пандемия. 

Большинство наших граждан предполагает, что на рост цен за текущий период очень сильно повлияла возможность использовать излишки пенсионных денег и тот рост, который мы наблюдали, был связан именно с данным фактором. Это не так. В первую очередь на спрос повлияла пандемия и ограничения для людей, которые мы могли в разной степени наблюдать в разных странах. Рост цен на недвижимость стал мировым трендом за прошлый год. Что касается Казахстана, весь прошлый и первые месяцы текущего года мы наблюдаем рекордное количество сделок. На фоне достаточно сильной нестабильности валюты мы снова увидели всплеск интереса к так называемой твердой валюте – снова о квадратных метрах, – комментирует Нина Лукьяненко.

С учетом всей сложившейся ситуации в мире на данном историческом этапе серьезных предпосылок для падения стоимости недвижимости нет. Эксперт также полагает, если в ближайшие месяцы будет наблюдаться как минимум стабилизация цен, это уже будет хорошо.

Между тем специалисты рынка сходятся во мнении, что ценовая политика в ближайший период во многом будет зависеть от внешнеполитических событий, антикризисных мер правительства и программы поддержки бизнеса.

Какие дополнительные меры поддержки будут направлены государством в сектор недвижимости – такой результат мы и будем наблюдать. На данном этапе, как я и сказала ранее, я ожидаю наблюдать стабилизацию цен в ближайшие три месяца, – отметила Нина Лукьяненко.

Асем Аканова же считает, что стагнации и кризиса на рынке государство не допустит. Так, к уже реализованным программам, таким как "Баспана Хит", "7-20-25", "Әскери баспана" и "Ұмай", возможно, добавятся дополнительные меры господдержки, особенно для социально уязвимых слоев населения.

Работа уполномоченных органов в части выявления завышенных цепочек добавочной стоимости на рынке стройматериалов также может повлиять на стабилизацию цен.

Думаю, что в течение ближайшего квартала продолжится корректировка цен после мартовского скачка, а вот в перспективе года могу сказать, что надо понаблюдать за геополитическими изменениями, в том числе за реакцией на санкции экономик государств ЕАЭС. Нельзя забывать, что наша строительная индустрия завязана на поставках материалов из этих стран. Также возможен значительный миграционный приток извне, который тоже может повлиять на изменение общего спроса, – заключила эксперт.

Спрос на жилье в Казахстане стабильно растет, что, как следствие, может вызвать и повышение цен на недвижимость. Учитывая миграционный поток извне в связи со складывающимися внешнеполитическими процессами, маловероятно, что мы будем наблюдать мало-мальски значимое снижение стоимости квадратных метров. Однако, судя по прогнозам специалистов, это и не говорит о том, что цены будут расти в геометрической прогрессии. Словом, шанс на то, что, переждав пару месяцев пока все уляжется, можно выгодно обзавестись жильем, ничтожно мал.