Что делать, если хозяин требует съехать со съемной квартиры: юрист объяснила права арендаторов в Казахстане

Истории о том, как арендаторов просят освободить квартиру до пятницы без объяснений, знакомы почти каждому, кто снимал жилье в Казахстане. Редакция Liter.kz поговорила с юристом столичной адвокатской конторы Сергеем Пономаревым о том, что на самом деле говорит закон в такой ситуации, как вернуть залог и как правильно оформлять договор, чтобы потом не остаться без защиты.

— Сергей, скажите, может ли хозяин квартиры выселить арендатора без предупреждения, просто позвонив и сказав: “Съезжайте до конца месяца”?

— Нет, и здесь закон однозначен. С июля 2026 года в Конституции закреплена прямая норма: выселение из жилья не допускается иначе как по решению суда. Раньше защита касалась в первую очередь самого лишения жилья, теперь отдельно прописано, что и выселение из него без суда недопустимо. Выселить арендатора за два часа или даже за два дня по одному только устному требованию собственника — незаконно, даже если в моменте кажется, что хозяин квартиры имеет на это право просто потому, что это его жилье.

— А если в договоре не указан конкретный срок аренды — какие правила действуют тогда?

— Если срок в договоре не прописан и нет других прямых оснований для прекращения, собственник обязан предупредить арендатора о выселении не менее чем за три месяца. Арендатор в свою очередь, если хочет съехать досрочно, должен предупредить хозяина минимум за месяц — либо оплатить этот месяц как компенсацию. Это стандартная защита с обеих сторон, и ее стоит знать именно потому, что о ней редко вспоминают в момент, когда уже возник конфликт.

— Получается, даже если арендатор задерживает оплату, выселить его моментально все равно нельзя?

— Если арендатор нарушает условия договора — не платит, портит имущество, использует квартиру не по назначению — у собственника есть право расторгнуть договор и потребовать освободить жилье. Но, если человек отказывается съезжать добровольно, принудительное выселение все равно проходит только через суд. Так что “моментально” в юридическом смысле не работает никогда, даже при реальном нарушении договора со стороны арендатора.

— Один из самых частых конфликтов между арендатором и хозяином — это невозврат залога. С чем это обычно связано?

— Залог по своей природе должен компенсировать расходы собственника, если арендатор, например, съезжает без предупреждения или наносит ущерб имуществу. Проблема в том, что условия его удержания часто прописаны в договоре очень широко и невыгодно для арендатора — например, там может быть указано, что если о выезде предупредили не за месяц, а за несколько дней, залог остается у хозяина полностью. При этом мало кто помнит, что действует и обратное правило: если сам собственник не предупредил арендатора о выселении заранее, он обязан вернуть депозит в двойном размере.

— Что делать человеку, если он уверен, что залог удерживают незаконно?

— Первое — перечитать договор внимательно и проверить, действительно ли там есть условие, которое дает хозяину право не возвращать залог в этой конкретной ситуации. Часто конфликт возникает именно потому, что арендатор подписал условия, о которых потом забыл. Второе — зафиксировать состояние квартиры на момент выезда, в идеале совместным осмотром с хозяином и актом. Третье — требовать возврата в письменном виде, будь то переписка в мессенджере или официальное письмо: это создает доказательную базу. И если досудебно договориться не получается, а сумма для человека значимая, остается обращение в суд.

— А если договора вообще не было, снимали “на доверии” — есть ли у такого арендатора хоть какая-то защита?

— Какая-то есть, но она значительно слабее. Если письменного договора нет, но человек исправно платил, в качестве доказательства аренды можно использовать банковские переводы, квитанции, переписку с хозяином о встрече, ключах, состоянии квартиры. Но без письменного договора арендатор фактически лишен большей части правовой защиты: сложно доказать оговоренный размер платы, сложно оспорить внезапное выселение, сложно вообще подтвердить сам факт законного проживания в этой квартире. Поэтому я всегда советую: даже если хозяин настаивает, что “мы же по-соседски, зачем бумажки”, договор все равно нужен.

— Хорошо, а что обязательно должно быть в этом договоре, чтобы потом не остаться без защиты?

— Есть несколько пунктов, без которых договор аренды я вообще не считаю полноценным. Первое — четко прописанный размер арендной платы и условия ее повышения: как часто и на сколько хозяин имеет право ее поднимать. Второе — права и обязанности обеих сторон, включая конкретные условия, при которых арендатора могут попросить съехать. Третье — условия возврата депозита: в каких случаях он удерживается полностью, частично или возвращается целиком. Четвертое — сроки предупреждения о прекращении договора с обеих сторон. И отдельно я всегда настаиваю на акте приема-передачи имущества — документе, где фиксируется состояние квартиры, техники и мебели на момент заселения. Именно его отсутствие чаще всего и превращает выезд из квартиры в спор о том, кто испортил плиту или откуда взялась царапина на полу.

— Еще одна ситуация, о которой люди редко задумываются: что происходит с договором аренды, если хозяин решает продать квартиру?

— Многие уверены, что продажа квартиры автоматически означает, что арендаторов можно выселить. Это не так. Аренда — это разновидность обременения, и если собственник продает квартиру во время действия договора, она продается именно с этим обременением. Новый собственник получает квартиру вместе с действующим договором аренды, и он обязан соблюдать его условия до истечения срока — точно так же, как это делал прежний владелец.

— Если бы Вы могли дать арендаторам один главный совет, какой бы он был?

— Не подписывать договор “не глядя” и не соглашаться на устные договоренности взамен письменных условий, даже если хозяин квартиры вызывает полное доверие. Большинство конфликтов, с которыми ко мне обращаются, возникают не потому, что кто-то повел себя откровенно нечестно, а потому что на старте не были четко прописаны условия — по срокам, по депозиту, по причинам выселения. Хороший договор — это не недоверие к человеку, это защита обеих сторон на случай, если что-то пойдет не так.