Что происходит на рынке недвижимости и чего ждать покупателям

Рынок недвижимости меняется быстрее, чем когда-либо: новые правила, корректировки в законодательстве, колебания спроса и рост интереса к инвестиционным объектам делают выбор жилья все более сложным. Чтобы разобраться в том, что происходит сейчас и чего ожидать покупателям и застройщикам в ближайшие годы, журналист Liter.kz  поговорила с опытным риелтором, который работает на рынке не первый десяток лет и наблюдает изменения изнутри. Данияров Акжанов рассказал, какие тенденции будут определять спрос, как меняется поведение клиентов и что важно учитывать тем, кто планирует покупку в 2025–2026 годах.

- На ваш взгляд, насколько стремительные изменения в текущей ситуации на рынке недвижимости, отличается от тех периодов, которые вы наблюдали за время работы?

- За последние 10–12 лет рынок пережил уже несколько значимых волн — от валютных скачков до строительных бумов и спадов. Но то, что мы наблюдаем сейчас, отличается именно скоростью. Решения принимаются быстрее, спрос меняется динамичнее, а покупатели стали более информированными. Если раньше клиенты могли месяцами выбирать квартиру, то сейчас решают за 3–5 дней, потому что понимают: цены реагируют на любое изменение в экономике. Кроме того, изменилась структура сделок — стало больше инвесторов и людей, рассматривающих недвижимость как инструмент сохранения капитала, а не только как жилье.

- Какие районы сегодня считаются наиболее перспективными в Астане? В чем особенности спроса?

- Спрос сместился в сторону тех районов, где есть инфраструктурные преимущества: новые школы, детские сады, транспортные развязки. Люди устали от долгих поездок, поэтому выбирают локации, где можно решить большинство бытовых задач в радиусе 15–20 минут. Если говорить о конкретике, то активно растут районы, где застройщики делают комплексные проекты: не просто дом, а жилой квартал с благоустройством и коммерцией на первых этажах. Интерес также вызывает малоэтажная застройка — она ассоциируется с экосистемой, тишиной и качеством жизни. Но важно понимать: перспективность района всегда определяется не только ценами, но и наличием долгосрочных планов по развитию — дорог, школ, поликлиник, парков.

- Что происходит со стоимостью жилья? Покупатели боятся, что цены снова начнут резко расти. Это обосновано?

- Резких скачков, как в предыдущие годы, сейчас не наблюдается. Рост есть, но он более плавный — в пределах 8–12% годовых в зависимости от класса жилья. На цены влияет несколько факторов: себестоимость строительных материалов, курс валют, спрос со стороны инвесторов и ипотечные программы. Покупатели часто переживают, что цены "вот-вот взлетят", но сегодня рынок больше стремится к стабилизации. При этом, если государство запускает льготные ипотечные программы, даже временно, то они почти всегда создают всплеск спроса и краткосрочное повышение цен. Так что повышение возможно, но не в виде скачка, а именно постепенного увеличения стоимости квадратного метра.

- Какие типичные ошибки совершают покупатели при выборе квартиры?

- Самая частая ошибка — ориентироваться только на стоимость. Люди видят привлекательную цену, но не анализируют документы застройщика, этап строительства, качество материалов, сроки. Вторая ошибка — сравнивать варианты, руководствуясь только фотографиями. Нужно обязательно выезжать на объект, смотреть двор, подъезды, расположение дома относительно дорог. Третья — отсутствие финансового плана. Покупатели иногда выбирают квартиру на эмоциях, но потом сталкиваются с трудностями по выплатам. Я всегда советую трезво оценивать доходы, возможности и понимать, какой ежемесячный платеж будет комфортным.
И еще одна ошибка — откладывать решение. На рынок влияет множество факторов, и хороший вариант сегодня через месяц может исчезнуть.

- Что бы вы посоветовали тем, кто планирует покупку жилья в 2025–2026 годах? Ждать или действовать?

- Надо не ждать — надо считать. Если у человека есть стабильные доходы, первоначальный взнос или возможность работать с ипотекой, то лучше выбирать подходящий вариант уже сейчас. В ближайшие два года рынок будет развиваться, но цены все равно будут расти — пусть не стремительно, но стабильно. Поэтому ожидание "лучшего момента" зачастую приводит к тому, что покупатель теряет в цене.
Главный совет — ориентироваться не только на стоимость, а на потребности: семья растет? нужна инфраструктура? хотите инвестировать? Тогда решение стоит принимать вовремя. Если же цели не ясны — лучше сначала проконсультироваться со специалистом и оценить рынок.

- Какие тренды в недвижимости вы бы выделили на ближайшие годы?

- Трендов несколько:

• Рост популярности комплексных кварталов. Люди выбирают комфорт.
• Запрос на энергоэффективность. Покупатели стали обращать внимание на материалы, теплоизоляцию, автономные системы.
• Развитие малоэтажной застройки. Отличается качеством жизни и экологичностью.
• Инвестиционные сделки. Все больше людей рассматривают недвижимость как инструмент доходности.
• И, конечно, цифровые сервисы — онлайн-показы, 3D-туры, электронные сделки — они скоро станут нормой.

- Какой главный принцип вы используете в работе с клиентами?

- Честность и прозрачность. Люди чувствуют, когда риелтор действительно защищает их интересы, а не пытается просто продать объект. Моя задача — не просто подобрать квартиру, а помочь клиенту принять безопасное, финансово грамотное и перспективное решение. Именно за такой подход клиенты возвращаются и рекомендуют.