Квартира не с краю
Четыре года назад журналист и специалист по связям с общественностью Самат ИСКАКОВ по предложению соседей вошел в совет своего дома. С тех пор вопросы управления многоквартирными домами стали для него не только частью повседневной жизни, но и профессионального интереса. В интервью газете “LITER” Самат рассказал, что мешает собственникам управлять своим домом, и какой помощи ждут люди, которые активно участвуют в этой работе.
Импульс к действию
– С какой истории началось Ваше участие в делах дома?
– Я человек активный, практически всю карьеру работал в журналистике и пиаре. Просто иногда интересовался делами нашего дома. На одном из обсуждений возник любопытный разговор. Сами женщины стали говорить, что в совете дома нужен мужчина, и предложили мне войти в его состав. Помню, тогда ответил, что, по-моему, нет разницы, мужчина это или женщина. Главное, чтобы человек был профессионалом и порядочным.
– Вы рассказывали о сложностях с выборами председателя ОСИ в “Кенесары”. Почему они так затянулись?
– Одна из главных проблем, причем и в нашем доме, и в целом по стране, заключается в инертности общества. Люди привыкли думать, что за них все должен решить Президент, акимат, кто-то еще. О собственном участии не задумываются. Для выборов председателя мы внедрили электронную систему голосования. Система хорошая, но она не учитывает пассивности жителей. Прошло больше двух месяцев, а результата нет. Получается, дом может остаться без председателя. Некому будет подписывать документы, решать многочисленные вопросы, которые возникают постоянно, в любое время суток.
Закручивание гаек
– С чего начался конфликт вокруг подвалов в вашем доме?
– В прошлом году мы добились, чтобы один из бывших председателей оплачивал услуги ОСИ. Еще когда он был председателем, каким-то образом приобрел три подвала, в которых находится общедомовое имущество. Состоялось несколько судебных разбирательств, которые он проиграл. Подключились нотариус, частные судебные исполнители, и в итоге ему пришлось заплатить. Но после этого он начал перекрывать воду и отключать электричество.
– У него был доступ к коммуникациям дома?
– Коммуникации заходят в дом через эти подвалы. Там находятся краны, электрощитовая. Он перекрывает воду, отключает свет, а ОСИ ничего не может сделать, потому что прямого доступа нет. Мы обращались в государственные органы, ссылались на Закон “О жилищных отношениях”, согласно которому собственник должен предоставлять доступ к общедомовому имуществу. В обычной ситуации по запросу, а при чрезвычайной ситуации немедленно. Обращались в жилищную инспекцию, полицию, районный акимат. Везде нам советовали идти в суд. Мы объясняли, что судебное разбирательство занимает месяцы, а люди уже сейчас сидят без воды и света. Как им быть?
В итоге мы, конечно, подали в суд. Получается парадоксальная ситуация. В законе уже написано, что собственник обязан предоставить доступ, а нам приходится обращаться в суд, чтобы добиться исполнения этого требования. Разбирательство началось в прошлом году и закончилось только в июне. Представьте, сколько времени люди вынуждены были жить с этой проблемой.
– Вы упоминали помощь партии “Әділет” активу вашего дома. В чем она заключалась?
– Ни один государственный орган нам не помог. Мы направляли множество обращений через eOtinish. Жители подписывали коллективные обращения в министерства, акиматы, другие государственные органы. Результата не было, отключения повторялись. Ему объясняли, что так поступать нельзя. В доме живут дети, пожилые, тяжелобольные люди. Людей намеренно оставляют без воды и электричества, а добиться действенной реакции крайне трудно.
Тогда я в очередной раз написал о проблеме в социальных сетях. На публикацию обратили внимание представители партии “Әділет”, пригласили меня, выслушали. Выяснилось, что бывший председатель ОСИ возглавляет предприятие акимата. Представители партии связались с руководителем управления коммунального хозяйства, рассказали о происходящем. Тот пообещал вызвать его и разобраться. После этого краны открыли.
Поэтому я благодарен партии. Ее представители приехали к нам и стали разбираться, почему вопрос не решается, каким образом подвалы с общедомовым имуществом оказались в частных руках и превратились в инструмент шантажа жителей.
Было вашим?
– Насколько распространена проблема с передачей общедомовых помещений в частные руки?
– Одна из общих проблем заключается в том, что подвалы и технические этажи оказались в частных руках. Когда жители обращаются в государственные органы, им отвечают, что это частная собственность, ссылаются на Предпринимательский кодекс. Но речь ведь идет об общедомовом имуществе, которое застройщик должен был передать жителям.
Другой вопрос связан с регистрацией прав на эти помещения. Каким образом госкорпорация “Правительство для граждан” оформляла подвалы на частных лиц? Это массовая проблема, и подобных историй хватает во многих жилых комплексах.
– Что мешает жителям вернуть эти помещения?
– Когда мы обратились в полицию по поводу предполагаемой подделки протокола 2017 года, нам ответили, что срок давности по такому делу составляет всего год и уже истек. Нам указывают, что прошло девять лет. Но жители только недавно узнали о произошедшем. Как им в таком случае защитить свои интересы?
Даже в нашем доме первый председатель ОСИ пытался через суд оспорить передачу трех подвалов. Но суд встал на сторону владельцев этих помещений, и дом проиграл. Мы не можем просто обратиться в суд второй раз с тем же спором. Поэтому я считаю, что здесь необходимо вмешательство Генеральной прокуратуры.
Еще хотел бы обратить внимание на разницу в подходах. В Алматы акимат и прокуратура активно помогают жителям возвращать общедомовое имущество. В Астане я пока такой активности не вижу. Законодательство у нас одно, но подходы в регионах оказываются разными.
– Как обеспечить доступ к общедомовым коммуникациям, пока подвалы и технические помещения остаются в частных руках?
– Я считаю, что нужно прямо предусмотреть ответственность собственников за отказ предоставить доступ к общедомовому имуществу. Если собственник не допускает представителей ОСИ, управляющей компании или обслуживающей организации к коммуникациям дома, за это должно следовать наказание. Например, за первое нарушение можно установить штраф в 100 МРП, за повторное предусмотреть административный арест. Это мое предложение.
– Фракция “Әділет” подняла вопрос о несоответствии ответственности председателей ОСИ их полномочиям. Как это проявляется на практике?
– Здесь возникает серьезный парадокс. Высший орган управления домом – собрание собственников. Например, у нас за две недели проголосовали всего 36 человек. Сроки проходят, голосование признается несостоявшимся, а председатель без решения собственников практически ничего сделать не может.
При этом, если что-то случится, отвечать придется ему. Может грозить и уголовная ответственность. А собственники могут просто не захотеть голосовать. Никаких рычагов, чтобы заставить их участвовать в принятии решений, у председателя нет.
– Как дать председателю больше самостоятельности и сохранить контроль за его работой?
– Я считаю, что текущее управление домом можно доверить председателю. Дайте ему возможность самостоятельно работать и принимать решения с обязательной ответственностью за результат. При этом, к примеру, до 20-го числа следующего месяца он должен предоставлять подробный отчет. Сколько денег поступило, на что их потратили, какие работы выполнили.
Например, размещение рекламного баннера на доме в Астане, в зависимости от расположения, может приносить около 350 тысяч теңге в месяц. В отчете должно быть указано, от какой компании поступили эти деньги. Если средства потратили на озеленение, нужно показать, кому заплатили, сколько деревьев посадили, и во сколько это обошлось. Тогда житель сможет сравнить стоимость с предложениями других компаний, хотя бы через поиск в интернете.
Сейчас председателю приходится проходить через согласования с собранием собственников, советом дома. Фактически человеку связывают руки. Я предлагаю дать ему возможность работать при прозрачной отчетности. Если у жителей возникают сомнения, они задают вопросы. Отчет может проверить ревизор. Если председатель не дает объяснений, можно обращаться в суд.
– Насколько доступен жителям независимый аудит?
– Для жителей он слишком дорогой. Когда мы добивались смены прежнего председателя, собственники сами собирали деньги на проверку. Аудит полугода его работы тогда стоил 800 тысяч теңге. Сейчас проверка одного финансового года обходится примерно в 1,7–2 миллиона теңге. Жителям трудно собрать такую сумму.
Помочь с проверками должны жилищные инспекции. Но когда к ним обращаешься, отвечают, что нет средств ни на аудит, ни на инвентаризацию. При этом у них действительно небольшой штат и огромный объем работы. Возможностей заниматься всеми этими вопросами не хватает.
Полномочия сложены – ответственность сброшена
– Вы рассказывали о трудностях с получением документов от прежнего руководства ОСИ. Что теряет дом, пока продолжается этот спор?
– В нашем ЖК предыдущий председатель в течение прошлого года не передавала протоколы собраний. До нее другой бывший председатель, тот самый владелец трех подвалов, о котором я рассказывал, подал в суд на ОСИ и потребовал предоставить эти документы.
Возникла патовая ситуация. От действующего руководства требуют протоколы, которых у него нет, потому что прежний председатель их не передал. В суде мы пытались это объяснить. Но нам ответили, что мы должны были своевременно потребовать передачи документов. Мы требовали. Писали в прокуратуру, жилищную инспекцию, сообщали, что документы не передают. Однако до обращения в суд с нашей стороны дело, к сожалению, не дошло. Этим и воспользовался другой бывший председатель. Он выиграл дело. ОСИ пришлось заплатить штраф в 100 МРП, или 432 500 теңге. Для бюджета дома это огромная сумма. Деньги потеряли из-за отсутствия протоколов. Кроме того, остались многомиллионные расходы, по которым нам не передали подтверждающие финансовые документы. Если бы они были, можно было бы нанять аудиторов и проверить, как потрачены средства.
– Как должна выглядеть передача дел при смене председателя, чтобы новый руководитель мог сразу приступить к работе?
– Я считаю, что здесь необходима активная работа государственных органов, прежде всего жилищной инспекции. Новый председатель вступил в должность, обнаружил отсутствие документов, обратился в инспекцию. Дальше она должна принять меры, чтобы прежний руководитель передал все необходимое.
Но мы столкнулись с другой ситуацией. Пока человек возглавляет ОСИ, жилищная инспекция может предъявлять ему требования, как руководителю. Как только он складывает полномочия, нам говорят, что теперь это обычный житель. Получается, человек мог оставить после себя массу нерешенных вопросов, но после ухода с должности добиться от него передачи документов становится еще сложнее. На наши обращения жилищная инспекция, прокуратура, акимат отвечали отказом, ссылаясь на то, что он уже не председатель. И вопрос опять приходится решать через суд. Ответственность за передачу документов должна сохраняться и после сложения полномочий.
– Получается ли взыскивать долги без конфликтов с соседями?
– Сохранять хорошие отношения с соседями при взыскании долгов, к сожалению, трудно. В прошлом году мы с марта по сентябрь просили жителей погасить задолженность. Обращались по-человечески, напоминали в чате. За полгода откликнулись немногие. Тогда впервые в нашем доме начали взыскивать долги по исполнительным надписям нотариуса, подключились частные судебные исполнители. Когда началась блокировка счетов, одни заплатили, хотя и возмущались. Другие оспаривали взыскание в суде. Звучали угрозы.
Вообще, замечаю такую тенденцию. Как только начинаешь взыскивать задолженность, некоторые должники проявляют недюжинную гражданскую активность. Ищут недочеты, требуют давние документы, сверяют каждую бумагу. Складывается впечатление, что все это делается, лишь бы не оплачивать услуги, которыми они продолжают пользоваться.
– С каким давлением сталкиваются председатели ОСИ и активные жители?
– Это действительно сложный вопрос, связанный с самой организацией ОСИ. Председатель должен быть собственником, и зачастую он живет в том же доме, которым управляет. Несколько проще, если у него здесь квартира, а сам он проживает в другом месте. Тогда хотя бы нет постоянного бытового давления. В нашем случае бывший председатель мог прийти в два часа ночи. Это тоже способ морально давить на человека. В других домах активисты сталкиваются с угрозами, преследованием. Я считаю, что председателям и активным жителям не хватает правовой защиты.
Кроме того, председатель может сложить полномочия, активист может перестать заниматься делами дома, но они продолжат жить среди тех же людей. А соседи помнят, кто добивался от них оплаты долгов или соблюдения правил.
– Из-за чего еще возникают конфликты между председателем и соседями?
– Работа председателя не ограничивается взысканием задолженности. Ему приходится просить жителей убрать шины, коляски, другие вещи из общих помещений, предупреждать о возможных штрафах. Если затем приходит участковый и кого-то штрафует, недовольство тоже обращают на председателя.
Председатель оказывается между молотом и наковальней. Он обязан навести порядок, а для этого приходится требовать от соседей соблюдения общих правил. На словах многие выступают за порядок. Но когда требования касаются их самих, начинаются конфликты.
Цена общего решения
– Что нужно предусмотреть, чтобы жители доверяли электронному голосованию и могли проверить его результаты?
– В течение этого года мы пользуемся сторонней коммерческой платформой электронного голосования, связанной с eGov. Для участия нужны мобильное приложение eGov и электронная цифровая подпись. По каждому вопросу человек может проголосовать только один раз. Для меня это важные условия надежности системы.
После завершения голосования мы отправляем в чат дома файл с результатами и опросными листами. В нем видно, кто участвовал, кто не голосовал, и как каждый собственник ответил на поставленный вопрос. Люди могут проверить, действительно ли от их имени был подан голос и правильно ли он отражен. На мой взгляд, это обеспечивает прозрачность и дает гораздо больше доверия к результату, чем бумажные опросные листы, которые легче подделать.
– Фракция также предлагает расширить доступное долгосрочное финансирование капитального ремонта. Как собственники относятся к такому способу оплаты ремонта?
– Такой механизм уже существует. В Астане долгосрочное финансирование капитального ремонта доступно через акимат и специализированное предприятие “Өркен қала”. Горожане могут им воспользоваться, но далеко не все готовы. Некоторые по-прежнему считают, что дом должны отремонтировать без их финансового участия. Здесь же расходы распределяются на длительный срок. На мой взгляд, для жителей это выгодная возможность. Собственникам также важно понимать, что капитальный ремонт влияет на стоимость их жилья. Квартира в отремонтированном доме становится привлекательнее для покупателя или арендатора. Если собственник решит ее продать, ему нужно будет учитывать оставшиеся обязательства по оплате ремонта. После ремонта такое жилье может стоить дороже. Этот результат тоже нужно принимать во внимание.
– Насколько доступно собственникам полное техническое обследование дома?
– Мы обратились к специалистам, чтобы узнать стоимость полного обследования нашего дома, включая инженерные сети. Нам сообщили, что работа займет около месяца и обойдется в 15 миллионов теңге.
Если разделить эту сумму между собственниками, получится примерно по 30 тысяч теңге. Для кого-то и это серьезные расходы. Поэтому здесь мы рассчитываем на помощь города.
Насколько я понимаю, законодательство предусматривает обязательства государства по техническому обследованию домов. Но когда после недавней трагедии в одном из жилых комплексов Астаны председатели начали массово обращаться в городские органы, выяснилось, что средств на обследования нет.
В бюджете жилищной инспекции не предусмотрено достаточно средств для проведения таких работ. Получается, необходимые меры закреплены в законодательстве, а на практике их выполнение упирается в отсутствие финансирования.
– Какое постоянное сопровождение со стороны “Әділет” было бы наиболее полезным вашему дому: юридическая помощь, работа с государственными органами, участие экспертов?
– Я думаю, важны все три направления. Юристов, которые хорошо разбираются в сфере ЖКХ, немного. Нам называли стоимость около 500 тысяч теңге за сопровождение одного судебного процесса. Не каждый дом может позволить себе такие расходы. Поэтому юридическая помощь очень нужна. Не менее важна поддержка в работе с государственными органами. Часто в ответ на обращение мы получаем ссылки на Предпринимательский кодекс, на неприкосновенность частной собственности и совет идти в суд. Тогда возникает вопрос, в чем заключается помощь самого государственного органа? Жители обращаются, а добиться решения не могут. В этом отношении “Әділет” помогает, добивается, чтобы ведомства реагировали и принимали меры. Участие экспертов тоже необходимо, особенно когда возникают непредвиденные ситуации или вопросы, актуальные для многих домов города. Партия могла бы собирать специалистов и приглашать председателей ОСИ. На таких встречах можно из первых уст узнавать об изменениях в законодательстве, разбирать сложные случаи, получать ответы на вопросы. Это помогло бы председателям избежать ошибок в собственной работе.
– Как можно организовать обмен опытом между председателями ОСИ?
– Акимат проводит конкурсы на лучший двор, лучшее ОСИ. Победителю вручают награду, грамоту, и на этом все заканчивается.
Почему бы партии “Әділет” не организовать встречу председателей в доме победителя? Пусть они приедут, посмотрят, что там сделано, обсудят с коллегой, как он организовал работу. Какие решения оказались удачными, что можно применить у себя?
Сейчас не всегда понятно, почему выбрали именно этого победителя, в чем его достижения. А хотелось бы подробно изучить его работу, чтобы и другие дома могли перенять полезный опыт.
Мадимит ЧУЛЕМБАЕВ, Астана
