Рынок недвижимости стремительно меняется благодаря введению в эксплуатацию нового жилья, а также государственным ипотечным программам. Однако пандемия вносит свои коррективы, из-за которых заем может стать неподъемным для потребителя. Liter.kz разбирается, стоит ли брать ипотеку в такое сложное для страны время.
По данным Комитета по статистике МНЭ РК, с начала 2020 года средняя цена продажи жилья несколько выросла. К примеру, если в январе 2020 года квадратный метр в новостройке стоил 295,2 тысячи тенге, то уже в июне цена выросла до 298,4 тысячи. При этом в марте и апреле зафиксирован наименьший прирост к стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем – 0,1% и 0% соответственно.
Ведущий специалист агентства недвижимости RIALIGHT Александр Бикетов отмечает, что большинство покупателей и продавцов на рынке недвижимости ориентируются на курс доллара при установке ценника на жилье. В итоге получается, что стоимость квадратного метра растет вместе с американской валютой, но объективно этот рост ничем не подкреплен.
«С начала года цены спроса снизились в среднем на 4%, а по некоторым районам и типам недвижимости даже больше. Например, цены на квартиры в домах старых годов постройки снизились на 10-15%, что объясняется низким спросом на эти объекты. Большинство покупателей сейчас приобретает квартиру с участием ипотечных программ, а их требования включают такой пункт как год постройки. Если дом, в котором находиться квартира, старше 60 лет, банк скорее всего отклонит заявку на покупку», – говорит Александр Бикетов.
Он отметил, что ипотечные госпрограммы могут стать стимулом к снижению стоимости квартир в краткосрочной перспективе, если государство продолжит активное строительство жилья. Согласно данным комитета по статистике по проведенным сделкам в период январь – июнь количество сделок уменьшилось на 16% по сравнению с прошлым годом.
"Да, в период режима ЧП и строгого карантина, когда не работали ЦОНы и нотариусы, количество сделок упало до минимума. Хотя в январе и феврале был зафиксирован рост 9% и 15% соответственно по сравнению с 2019 годом. И после снятия ограничений количество сделок вновь превысило показатели 2019 года. За июнь 2020 была проведена 32 121 сделка, что на 9% больше прошлого года. Такую динамику можно объяснить тем что при нестабильном курсе валют и снижении ставок по депозитам, население хочет сохранить свои сбережения и как лучший вариант вложить их в покупку недвижимости», – добавил эксперт.
Однако остается открытым вопрос – стоит ли покупать жилье во врем пандемии? Ведь пока не совсем понятно, когда отечественная экономика сможет оправится от потрясений 2020 года, и насколько это может повлиять на стоимость ипотечного займа. К примеру, во время режима ЧП и карантина огромное количество людей осталось без работы. То есть для казахстанцев займы могут быть неподъемными, если они останутся без стабильного заработка.
Экономический обозреватель Юрий Масанов считает, что проблемы с работой связаны лишь временными карантинными мерами. По мере их дальнейшего ослабления все больше специалистов будут возвращаться на свои рабочие места. Причем касается это, по большей части, сферы услуг – промышленные предприятия практически не прекращали производственную деятельность.
«Основной тренд, на мой взгляд, будет соответствовать общей ситуации в экономике. Экономический спад в виде цифр ВВП отражает замедление деловой активности, а это означает и то, что меньше людей в экономике работает. С возобновлением роста, в том числе и с помощью государственных инициатив вроде «Дорожной карты занятости», больше казахстанцев смогут восстановить свои доходы. Другой вопрос, а так ли много людей захочет перестроиться и вместо работы баристой или риелтором пойти строить дороги?» – говорит эксперт.
Он добавил, что рынок труда меняется, появляются новые профессии, а некоторые становятся неактуальными.
«То есть «ужасы» с массовой безработицей – это необязательный сценарий. Развитие системы переподготовки кадров нас от этого уберегут. Но только если этим вопросом будет заниматься не одно государство, но и бизнес, который в конкурентоспособности кадров на рынке заинтересован в первую очередь», – отметил Юрий Масанов.
В конце июля 2020 года Национальный банк Казахстана снизил базовую ставку до 9%. По словам Юрия Масанова, это означает, что ряд ипотечных программ, процентная ставка которых напрямую связана к базовой, станут дешевле для потребителя.
«Например, по ипотечной программе «Баспана хит» процент определяется как «базовая ставка + 1,75%». Соответственно, теперь получить заем на жилье можно будет под 10,75% годовых вместо прежних 11,25%», – отметил собеседник Liter.kz.
Он пояснил, что базовая ставка Национального банка играет важную роль при определении банками второго уровня ставок по кредитам, которые они выдают физическим и юридическим лицам. БВУ берут у Нацбанка деньги для выдачи займов клиентам, потому и свою ставку они высчитывают, исходя из базовой ставки, добавляя к ней, если упростить, свою маржу и риски. Поэтому чем ниже базовая ставка, тем дешевле должны стать кредиты, а чем выше – тем дороже и займы. Ну а чем дешевле кредиты, тем они доступнее.
«На практике все немного сложнее. Как вы помните, в марте базовая ставка равнялась 12%, после чего – с апреля по июнь – была на уровне 9,5%. При этом в апреле средняя ставка по кредитам, согласно данным Нацбанка, равнялась 11,6%, а к июню подросла до 12,8%. То есть важную роль играет именно «наценка» банка на кредит. В условиях нынешнего кризиса выдавать деньги более рискованно, поэтому финансовые институты по понятным причинам стараются подстраховаться. Поэтому я бы не рассчитывал на значительное повышение доступности займов для граждан и бизнеса», – заявил Юрий Масанов.
Он добавил, что курс тенге может повлиять на стоимость займа, только если этот заем взят в иностранной валюте или же наоборот – заем взят в тенге, а зарплата в иностранной валюте.