Рынок дикий и неуравновешенный: стоит ли регулировать аренду квартир в Казахстане

В Казахстане снять квартиру стало дороже. По мнению аналитиков, арендная плата будет расти и в будущем. Редакция Liter.kz выяснила, должно ли государство регулировать частный арендный рынок жилья в Казахстане.

«У меня сейчас крик души»

23-летний Султан из Алматы в прошлом году закончил университет имени Сулеймана Демиреля. Почти все студенческие годы он снимал квартиру, а недавно переехал в хостел.

«Один друг купил квартиру и живет с родителями, а еще один женился. После этого я искал квартиру в Алматы. Сначала думал, что смогу найти квартиру в приватизацированном общежитие за 40 тысяч, но сейчас такие квартиры стоят дороже, точнее на Крыше можно найти за 70/80 тысяч тенге. Но таких сейчас осталось очень мало. Я не женат, а у многих требований, чтобы арендатор был семейным или же просят, чтобы был только один человек. Одному человеку платить за аренду 80 тысяч очень трудно. У меня сейчас крик души, из-за того что власть не работает над этой сферой и не влияет на цену аренды квартиры. То что сейчас видите на Крыше.кз  - это хаос. Например, я сегодня днем посмотрел квартиру за 100 тысяч в орбите (31 квадрат) , но через час хозяин поднял сумму на 150 тысяч тенге. Если раньше я снимал квартиры  за 80 тысяч тенге, то сейчас 180 тысяч тенге и выше», - говорит Султан.

Алматинцу приходится жить в хостеле за 30 тысяч в месяц. Хозяин уже предупредил его, что со следующего месяца будет 40 тысяч тенге .

«Сейчас очень трудно найти квартиру, в первую очередь, из-за цен, которые не соответствуют квартире, во-вторых, требования очень жёсткие. Я сам не студент,  но студентов очень жаль, так как многие не хотят сдавать в аренду студентам. Из-за отчаяния я даже искал квартиру в Каскелене, чтобы мог жить нормально с коллегами, с которыми вместе учились в университете. Но и там тоже почти не осталось квартиры в аренду. 2- комнатные квартиры рядом с универом, которые раньше стоили 75 сейчас за них просят 200. Печально очень. Живу сейчас в хостеле, даже в хостеле не осталось свободных мест», - говорит казахстанец.

Ведущий эксперт Фонда развития парламентаризма в Казахстане Алишер Кожагулов считает, что государство должно регулировать частный арендный рынок. Например, решать проблемы ценовой доступности, устанавливать предельные значения исходя из особенностей жилья, инфраструктуры и площади. Ограничить возможность повышения арендной платы, как один из вариантов – привязать сумму возможного увеличения ежемесячного взноса к ежегодной инфляции или проведения косметического/капитального ремонта. Оказывать помощь тем, кто не в состоянии самостоятельно оплачивать, выделяя субсидии на оплату жилья и это не должно касаться только социально-уязвимых слоев населения, но и всех нуждающихся в жилье по объективным, разумным и достаточным основаниям.

«Если частный арендный рынок ограничен, то стимулировать его появления путем снижения налогообложения (временного или постоянного) для арендодателей и субсидирование спроса для застройщиков. Также необходимо гарантировать пользование арендным жильем, а возможность выселения должна решаться судом с приглашением социальных служб, даже в случае обоснованности принудительного выселения – это не должно приводить к появлению бездомных или лиц, которые могут быть уязвимы с точки зрения нарушения других прав человека», - считает Кожагулов.

Эти возможные решения исходят из 11 статьи Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, ратифицированным Казахстаном, а также подтверждаются замечаниями общего порядка и соображениями Комитетов Организации Объединенных Наций.

По мнению Президента  Объединенной Ассоциации Риэлторов Казахстана Ларисы Степаненко, этот вопрос стоит давно, потому что именно рынок аренды абсолютно стихийный и требует наведения порядка и регулирования.

«Начинать нужно с "начала", т.е. с подачи объявлений! Портал "Крыша" постоянно работает над требованиями к публикациям объявлений по продаже и аренде недвижимости, тем не менее масса фейковых объявлений продолжает иметь место, и заинтересованные в аренде или покупке граждане попадают к недобросовестным «специалистам» рынка с вытекающими последствиями», - говорит Степаненко.

Эксперт видит решение в введении правил об обязательном предоставлении документов, подтверждающих право на публикацию объявлений, таких как: документ о разрешении работать в сфере риэлторских услуг, заключенный договор на риэлторские услуги с собственником недвижимости или его доверенным лицом.

Так можно минимизировать риски казахстанцев и отрегулировать ответственность как потребителей услуги, так и тех, кто ее оказывает.

«Что касается регулирования цен со стороны государства, думаю это вряд ли возможно. Мы давно живем по законам рыночных отношений. Посмотрите, любой один и тот же товар – продукты, предметы быта или другой какой в разных точках города продается по разным ценам. Так и арендодатели выставляют ценник аренды на свою недвижимость, руководствуясь текущим состоянием рынка. В зависимости от спроса растут и цены», - говорит Степаненко.

Подобное мнение и у аналитика международной инвестиционной компании EXANTE Андрея Чеботарева, который отмечает, что арендный рынок в Казахстане настолько дикий, что вас могут попросить выселиться в течение нескольких часов вне зависимости от договора. А количество людей, кто сдает квартиры легально, стремится к нулю. По данным концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры по территории РК, разработанной мининдустрии, теневая аренда жилья в Казахстане достигает 70% рынка.

Эксперт отмечает, что в Казахстане рынок аренды способствует росту покупки жилья.

«Недвижимость растет, спрос растет - это рынок, так бывает. Представьте себе, что налоговая будет объявлять рейды, как мониторинговые группы ходят по магазинам, так и будут ходить по домам и спрашивать вы снимаете, а потом выставлять претензию владельцу, что он сдает без уплаты налогов. Недвижимость вырастет в цене минимум на 10%, потому что есть налог на ИП, соответственно всем надо будет заводить ИП. Это только увеличит стоимость аренды. По моим оценкам, минимум на 10-15% аренда вырастет, если государство возьмется насильно легализировать этот рынок», - заявляет Чеботарев.

По его словам, теневой рынок не сильно сказывается на экономике, потому что там не так много денег как может показаться. Но порядок необходимо наводить так же, как и на риэлторском рынке, через какие-нибудь классификации у риэлторов, потому что мошенничества на этом рынке полно.

«Если мы придем к лицензированию риэлторов, то это только увеличит стоимость. У нас дешевые риэлтерские услуги, потому что они не совсем качественные. Пока рано говорить о насильственной легализации, но готовиться надо, как закончится кризис это надо делать несомненно. Рынок дикий и неуравновешенный. Его следует легализировать», - резюмирует аналитик.

Как казахстанские банки отбирают дома у должников за полцены и остаются в рамках закона: читайте материал здесь.