Вырывали мониторы и перекрывали доступ: как КСК сдают бразды правления ОСИ в Казахстане

Вот уже второй год в Казахстане продолжается процесс создания объединений собственников имущества, которые по планам должны полностью сменить привычные нам КСК. Однако последние свои позиции сдавать не торопятся, многих из них поддерживают и сами владельцы жилых квадратных метров многоэтажек. Они опасаются, что новая форма принесет им не порядок, который обещают, а новые расходы и большую ответственность, на которую у многих нет ни времени, ни желания. Кто прав и как ОСИ смещают КСК – в материале Liter.kz.

Юрист, занимающийся вопросами ЖКХ, представитель управляющей и обслуживающей многоквартирные жилые дома компании Сеним Куанбаев считает, что само по себе принятое ограничение количества разрешенных форм объединения до ОСИ и ПТ (простого товарищества) уже является ущемлением конституционных прав казахстанцев на свободу выбора.

Создание ОСИ влечет дополнительную нагрузку на собственников жилья. Председателю ОСИ зарплату платить надо, а она образуется за счет сборов собственников квартир. Никто со стороны деньги не дает. Давайте посчитаем, если даже платить председателю по 60 тысяч тенге на руки ежемесячно, это размер минимальной заработной платы по стране, то собственники с учетом налогов должны будут собирать только на это 75 тысяч тенге. Допустим, в нашем доме площадь всех квартир - 1700 квадратных метров, значит, по 44 тенге с метра мы будем тратить только на содержание этой единицы. А у нас сейчас тарифы по 45-50 тенге. На другие нужды остается совсем ничего, – говорит юрист.

В этом вопросе, с его слов, очень проигрывают дома с малым количеством квартир и меньшей площадью, ведь и нагрузка на их бюджет увеличивается. Ведь ОСИ создается на один дом, тогда как управляющие компании могут охватывать сразу несколько комплексов.  

Создание ОСИ считаю искусственным созданием рабочих мест, за которые должны платить сами собственники квартир. Да, они могут нанять управляющую компанию, но в таком случае председатель ОСИ – это просто посредник, хотя люди и без него могли бы работать с этой самой компанией. Что касается того, что говорят, мол, собранные деньги зато при ОСИ будут уходить только на этот дом. Так можно было без изменений в законодательстве протоколом собрания обязать обслуживающую компанию целевые сборы на капремонт каждого дома собирать на отдельный счет. Считаю, что сам закон сырой и недоработанный, – говорит Сеним Куанбаев.

Сейчас пока еще работающие КСК с опаской ждут 1 июля 2022 года, ведь именно до этого времени им дали срок передать все дела в руки ОСИ.

Что будет дальше, мы не знаем. Многие жильцы в нашем районе и соседних кварталах категорически отказываются создавать ОСИ. Потому что содержать председателя, тот Совет дома при ОСИ собственники не хотят. А на общественных началах вряд ли кто согласится брать на себя такой фронт работы. КСК изыскивало какие-то свои возможности за счет аккумулирования средств с нескольких домов. Они поддерживали в рабочем состоянии техническое оборудование и состояние домов. Если в каком-то доме не хватало денег, они брали с общей суммы, собранной с других домов. У них налажена система маневрирования финансами. Они в общем итоге поддерживали в рабочем состоянии все дома. А если, допустим, в доме будет много проблем и собирать придется немалые суммы, это постоянно вызывает негатив у собственников, это тоже отрицательно повлияет на жилищно-коммунальные отношения, – высказал свою точку зрения юрист.

Вопросов и претензий у немалой части населения, как видим, скопилось достаточно. За ответами мы обратились к руководителю Центра ОСИ города Нур-Султан Гульвире Абетовой, у которой на сложившуюся ситуацию кардинально противоположное мнение.

- Действующие сейчас КСК могут осуществлять свою деятельность в срок до 1 июля 2022. Что будет с теми, кто не перешел на ОСИ или ПТ? Будет ли переход в таком случае осуществляться принудительно?

- В Законе РК “О жилищных отношениях” есть статья прямого действия: “установить, что для кооперативов собственников помещений (квартир), потребительских кооперативов собственников квартир, нежилых помещений, потребительских кооперативов статьи 45, 46, 47, 48 и 51 сохраняют свое действие до 01.07.2022 года”, далее пункт 6 дают полномочия жилищной инспекции право обратиться в суд с заявлением о принудительной ликвидации кооперативов…”. В этой части, конечно, я и мои коллеги ждут от вышестоящего органа, который является законодателем, дальнейших решений по принятию актов с описанием процедур. Чтобы у всех участников было ясное понимание дальнейшего развития реформы и на местном уровне граждане могли получать разъяснение с подтверждением законного основания. На мой взгляд, там, где есть интересы большинства и собственность все-таки является частной, не должно быть принудительного подхода. Ответственность должны понимать собственники имущества. Если они добровольно отказываются принимать участие в развитии своей территории и собственности, это их выбор. Возможно, у собственников подготовительный период; возможно, ищут подходящие кандидатуры, которым можно доверить обслуживание и управление; возможно, экономически не готовы, так как дом находится в запущенном состоянии. Условия для перехода создавать необходимо, здесь останавливаться нельзя.

- ОСИ создаются по принципу "Один счет – один дом – одно ОСИ/ПТ". Однако, чтобы жители, к примеру, пятиэтажки могли содержать свой дом, им волей-неволей придется поднимать тарифы. Существуют ли предельные лимиты на тарифы по обслуживанию дома для собственников?

- Управлять счетом и вести административную деятельность в доме – это один процесс и определенные мероприятия. Содержать дом – это другие процессы и мероприятия. На сегодняшний день в понимании граждан два понятия все еще смешаны. “Один дом – один счет” – это слоган, образное понятие, которое послужило порождению множества кривотолков. “Один дом – один счет” говорит о том, что каждое домохозяйство строго в соответствии с требованиями должно вести и хранить в актуальном состоянии всю документацию.

К сожалению, из всех объектов, которые были переданы ОСИ, ни у одного не было полного пакета документов и истории содержания дома. ОСИ с помощью подхода к реализации реформы в столице это восстанавливают.

Далее идет вопрос содержания. И здесь домам как не было запрета к объединению по поставщикам услуг сервиса, так и нет. Ни один сантехник, электрик или иной специалист не проводит на комплексе 24/7 рабочего времени. Они приходят на определенный вид работ, при наличии материала расходного. Выполнили, проверили и побежали дальше. ППР – планово-предупредительные работы, обходы утренние – это можно делать силами председателя и совета дома, один раз научились и делают. В журнале ставят отметки, передают показания. Некоторые дома с датчиками, там в целом при наличии грамотного сервиса можно осуществлять работы на предупреждение аварий.

Другой вопрос, что многие годы собственники платят лишь за "обертку". Подмели, пыль протерли, цветы посадили, побелили. Внутрь в полном объеме мало, кто из собственников в смету расходов закладывает должное содержание. Тарифы в большинстве случаев устанавливаются на поддержание, но не на полноценное обслуживание. Большинство организаций тарифы не пересматривали десятилетиями. Регистрация юридического лица само по себе не приводит к повышению тарифа. Он рассчитывается с учетом фактических затрат конкретного дома. А от смены букв в справке о регистрации, количество теплоузлов или иные технические характеристики и требования не меняются. Если дом требует, значит, он будет требовать к себе должного внимания при любом управлении. Либо сантехники в доме будут работать с деревянными чепиками и скотчем, либо со своевременной заменой материала, сваркой, насосами, кранами и т.д. Собственники должны понять, до ввода в здание ресурс поставляет "городская среда", а как они распределяются внутри (вода, тепло, свет и иное) – это обеспечивается из средств самих собственников имущества. И здесь им в помощь их председатель, а председателю заключенные договоры услуг с качественными сервисниками.

- Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир или нежилых помещений. Если окажется, что он некомпетентен и не тянет возложенные на него обязанности, а Совет дома не реагирует или намеренно закрывает на это глаза, что могут сделать жители? Кем-то кроме самих собственников деятельность ОСИ контролируется?

- В первую очередь контроль за деятельностью юридического лица осуществляет ревизионная комиссия или ревизор. Прежде чем идти жаловаться в службы или акимат, обратитесь к своей ревизионной комиссии. В противном случае вы пишите жалобы на самих себя. ОСИ – это все собственники, если вы недовольны его работой, значит, вы недовольны своей работой общей. Председатели специально нигде образование не получают. Это обычная управленческая должность среднего звена. Вести деятельность предприятия в форме ОСИ в один курс не обучить, приходит с опытом. Тут слово "некомпетентный" не совсем правильное. В ОСИ работа коллективная, организаторов качественных мало. Собственники хотят качественную работу немецкого инженерного оборудования, а сами посматривают на китайские подделки, которые потребуется заменить через год. Внешний контроль существует, жилищная инспекция столицы его осуществляет без превышения полномочий, строго в соответствии со статьями своих полномочий. 

 - Какие основные вопросы волнуют людей, которые обращаются в Ваш центр?

- С жалобами обращаются много, но не все рассматриваем. Задача реформы ЖКХ повысить ответственность, а не породить еще один процесс для создания “иждивенческих настроений”. Есть жалобы, где необходимо участие юристов, управлений, поднять и найти архивные документы, подключить службы, пересмотреть по точкам подключений и провести аудит. Такие жалобы смотрим, где есть нарушения, помогаем. Есть жалобы надуманные, например, такие как: “председатель не отвечает в WhatsApp-чате”, “не сидит на месте”, “не позвонил лично”, “не провел капитальный ремонт, когда никто по нему не принимал решений” и т.д. Мы эти жалобы относим к вопросам личного характера и оставляем без рассмотрения.

- Бывали ли случаи, когда КСК не хотели передавать документацию ОСИ, и к чему это приводило?

- Я могу сказать, что пока это повсеместно, и когда все передают спокойно без шума и крика – скорее исключение, чем правило. На начальном этапе, когда только шли первые регистрации, препятствия были сильные. Вырывали мониторы по видеонаблюдению, камеры, поливочные системы, меняли насосы с нового на старые, перекрывали доступы в паркинг. Документы собственники с помощью Центра ОСИ и городских управлений восстанавливали самостоятельно. Как показала практика, ни к чему сверхъестественному это не привело. Просто людям показали свое истинное отношение и воспитание. Никто при этом не задумывался, что они все эти годы жили за счет средств и так вели себя по отношению к своему основному источнику дохода. Сейчас ситуация более-менее спокойная, чаще объекты бросают, понимая, что придется нести ответственность. Инженерные системы изношены, создание ОСИ приводит к тому, что собственники начинают в срочном порядке проводить капитальные виды работ. Документацию можно восстановить в течение года.  

В деле этом ставить точку пока рано, и хотя сроки поджимают, остается неясным, будут ли собственников заставлять создавать эти самые ОСИ. Насколько новые объединения поднимут и поменяют систему ЖКХ, складывавшуюся в Казахстане десятилетиями. Ясно одно, ответственность за свои дома казахстанцы уже не смогут перекинуть на третьи лица и закидывать их жалобами о некачественных услугах. А ведь брать ее на себя хотят далеко не все.