Квартирный вопрос: итоги и ожидания
Жилье является одним из самых насущных вопросов для любого из казахстанцев. Наверное, нет ни одного взрослого человека, который бы остался равнодушен к этой теме. «Купить или продать», «сдать или снять» – эти объявления актуальны везде и во все времена. В связи с этим предлагаем вашему вниманию материал, в котором корреспондент ЛИТЕРа разбиралась, какими были тренды рынка недвижимости Казахстана в 2019 году и какие прогнозы в этой сфере дают эксперты на 2020 год.
Спрос подрос
Минувший год и начало нынешнего было для рынка жилья относительно спокойным. Без особых потрясений и скачков. Все процессы на рынке недвижимости, можно сказать, шли своим логическим чередом. Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов отметил, что по итогам 2019 года по сравнению с позапрошлым годом сделки купли-продажи выросли на 30%. Также увеличились показатели ввода в эксплуатацию как жилой, так и коммерческой недвижимости.
– Постепенно идут изменения в обновлении жилого и коммерческого фонда в крупных городах Казахстана. Госпрограмма реновации жилого фонда активно развивается в Нур-Султане и Алматы. Показывают прогрессивный рост госпрограммы обеспечения арендным и кредитным жильем и субсидирования ипотечного кредитования широких слоев населения. Самыми активными регионами по количеству заключенных сделок стали Нур-Султан, Алматы, Шымкент, Атырау и региональные центры, – перечислил он.
По оценкам главы Федерации, за этот период времени в Казахстане увеличился на треть спрос на жилую недвижимость. На вторичном рынке самыми востребованными были квартиры стоимостью до 25 млн тенге.
– В целом жилую недвижимость можно разделить на четыре категории: первая категория – жилье элиткласса с площадью не менее 100-150 кв. м; вторая – жилые комплексы бизнес-класса с площадью до 150 кв. м; средняя площадь объектов третьего класса «комфорт» составляет до 100 кв. м – в среднем 80-100 кв. м; четвертая категория недвижимости, экономкласса, подразумевает площадь объекта в размере 30-65 кв. м. Естественно, большой популярностью пользуется четвертая категория, – пояснил Мусрепов.
В то же время он добавил, что нельзя четко обозначить, на какие квартиры снизился спрос в этом году, но можно смело утверждать, что невысоким спросом пользуются квартиры площадью от 150 кв. м. Они доступны лишь небольшому сегменту казахстанцев.
По данным Федерации, средняя стоимость квадратного метра жилья экономкласса в Казахстане составляет 200-250 тысяч тенге за квадрат, бизнес-класса и «комфорта» – не превышает 335-400 тысяч тенге за квадрат.
– По нашим оценкам, в сравнении с 2017 годом реальная стоимость квадратного метра снизилась на 10-15%. Подразумевается та цена, по которой заключались сделки. Благодаря нескольким ипотечным программам, таким как «7-20-25», «Баспана Хит» от компании «Баспана» и «Орда» от Казахстанской ипотечной компании (КИК), активизировался рынок купли-продажи и вторичного жилья. В целом 2019 год явился одним из наилучших годов развития и активности со времен мирового кризиса недвижимости 2008-2009 годов, – полагает эксперт.
Он подчеркнул, что индекс стоимости одного квадратного метра как первичного, так и вторичного рынка стабилизировался и находится на корректном уровне. Индекс стоимости квадратного метра с начала 2019 года претерпел корректировку в сторону понижения на первичном рынке до 15% и на вторичном рынке – до 20%.
В зоне доступа
Наибольшее изменение претерпела бюджетная сфера первичного рынка в части кредитного и арендного жилья по доступности квадратного метра и приобретения по субсидированным ставкам кредитования. Росту продаж способствовало расширение оказания медуслуг и услуг общественного питания. Вводятся в эксплуатацию новые здания и сооружения, проводятся комплексные реконструкции и капитальные ремонты вторичных объектов недвижимости. Вместе с тем, что касается прогнозов, в 2020 году глава Федерации не видит поводов для волнений.
– В 2020 году мы ожидаем такое же развитие, как и в 2019 году. Продолжится активность населения в купле-продаже первичного и вторичного жилья. Развитие малого и среднего бизнеса повлияет на потребность аренды как офисного направления, так и производственного. Индекс стоимости квадратного метра, как на первичном, так и на вторичном рынке будет стабильным с небольшим колебанием в коридоре инфляции как в сторону повышения, так и в сторону понижения, – делится ожиданиями Мусрепов.
Он заверяет, что первый квартал 2020 года будет стабильным и резкого повышения или понижения цен не стоит ожидать. Никаких резких скачков не будет. Причем такая атмосфера стабильности сохранится до конца 2020 года. Показателем будет тот индекс стоимости квадратного метра, который прослеживался в конце четвертого квартала 2019 года.
– Цены стабилизировались как на первичном, так и на вторичном рынке. Это проявилось благодаря субсидированным ипотечным программам кредитования. И нужно понимать, что цены на казахстанском рынке жилья и так достигли более или менее доступного уровня, который могут люди себе позволить. 80 процентов сделок в 2019 году совершились за счет ипотечного кредитования. По большому счету, свободных денежных средств на руках у казахстанцев нет, – констатировал эксперт.
При этом он рассказал, что согласно анализу и исследованиям рынка недвижимости Казахстана на сегодня существуют несколько направлений ипотечного кредитования. В связи с этим, для охвата в доступности жилья и субсидировании кредитов для всех слоев, в Федерации высказывают свои пожелания. Это, во-первых, перейти к 3%-ной ставке кредитования жилья для всех граждан страны и обеспечить получение льготных условий и доступности этой ставки для социально уязвимых слоев населения. А во-вторых, для удержания миграционных процессов постараться дать широкое распространение жилищным госпрограмм в регионы Казахстана.
Средняя стоимость первичного жилья за 1 кв. м (данные по Казахстану на конец 2019 и начало 2020):
1 категория – 650 тысяч тенге;2 категория – 530 тысяч тенге;
3 категория – 380 тысяч тенге;
4 категория – 260 тысяч тенге.
Средняя стоимость за 1 кв. м, вторичное жилье:
1 категория – 580 тысяч тенге;2 категория – 430 тысяч тенге;
3 категория – 310 тысяч тенге;
4 категория – 200 тысяч тенге.
С привязкой к курсу
В свою очередь президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко говорит, что цены на рынке будут стабильными, но причина этому не очень радужная. На ее взгляд, ситуация во многом обусловлена ухудшением финансовых возможностей казахстанцев.
– С нового года наблюдается рост цен на продукты питания. Многие казахстанцы не могут позволить себе купить недвижимость, так как до сих пор получают зарплаты в конвертах. А это значит, что нет возможности пройти по государственным или ипотечным программам. Нужно понимать, что не предвидится повышения зарплат, как и роста числа рабочих мест. Поэтому я не предвижу резкого роста цен на недвижимость, – полагает она.
Риелтор отмечает, что видимость повышения цен создается также из-за привязки продажи жилья к курсу доллара.
– Как только поднимается курс доллара, продавцы сразу пересматривают цены и повышают их. Мы помним, что курс поднялся до 390 тенге за доллар в 2019 году. Но на сегодня курс дает твердые позиции в районе 379-380 тенге за доллар, то есть идет понижение. Но при этом продавцы в этой ситуации цены почему-то не пересматривают и не понижают. Они держат ту же стоимость, что при 390 тенге за доллар, и ждут счастливого часа. Как бы мы ни хотели, мы не можем избавить продавцов от привычки привязываться к курсу. И если сейчас снова доллар повысится, то владельцы недвижимости снова повысят цены. Когда мы перестанем привязывать цены на жилье к курсу доллара, тогда рынок будет более или менее стабильным, – пояснила эксперт.
Наряду с этим Степаненко высказалась по поводу того, как курс тенге влияет на стоимость квартир и дала рекомендации, когда людям лучше покупать жилье – до или после ввода в эксплуатацию.
– В действительности, не могу отметить резкого скачка. Есть, конечно, определенный процент, обуславливается он корректировкой курса доллара. Кстати, в течение месяца мы наблюдаем укрепление нацвалюты, но как-то цены при этом на квартиры не снижаются. Создается впечатление мнимого повышения роста цен. Тем временем казахстанцы настолько научены прошлым негативным опытом, что у многих наших клиентов до сих пор есть страх купить недвижимость до ее ввода в эксплуатацию. Я поддержу их в этих сомнениях и порекомендую рассмотреть для покупки только те объекты, которые уже имеют документы. Не зря же в рамках госпрограмм обязательное требование – это чтобы объект недвижимости имел уже зарегистрированные документы. Мало ли, что с этими компаниями произойдет – повлиять могут любые экономические обстоятельства. Исходя из этого, лучше всего покупать недвижимость, введенную в эксплуатацию с готовым пакетом необходимых документов, – указала она.
При этом глава Ассоциации не считает, что прошлогоднее списание ипотечных кредитов государством повлияет в этом году на стоимость жилья.
– Не такие были и массовые списания ипотечных кредитов, как всем кажется, поэтому, вряд ли они повлияют на цены недвижимости, – подчеркнула президент Ассоциации.
Кроме того, она отметила, что с конца 2019 года по сей день через объявления и интервью в СМИ ряд экспертов и участников рынка искусственно нагнетает повышение цен на жилье.
– Хотя наше риелторское сообщество, знающее реальные цены купли-продажи жилья, понимает, что людей просто дезинформируют по росту цен. На самом деле сделки проходят по другим ценам – гораздо ниже, чем те, что в объявлениях на сайтах, – резюмировала Степаненко.
Немного цифр
По данным Комитета статистики Министерства национальной экономики РК, рост цен на жилье в столице и городах республиканского значения в декабре 2019 года в сравнении к декабрю 2018 года варьировался от 4,1% до 28,2%.
Так, изменение цен продажи нового (первичного) жилья по городу Нур-Султану составил рост на 9,7%, по Алматы – на 9,1%, по Шымкенту – на 4,1%. По перепродаже благоустроенного (вторичного) жилья лидирует Шымкент – рост на 28,2%, потом идет Алматы – на 6,5% и Нур-Султан – 5,2%.
Что касается изменения цен продажи нового жилья и перепродажи благоустроенного жилья в городах областного значения Казахстана за аналогичный период, то здесь лидерами по увеличению стоимости являются: по новому жилью Костанай (на 14%) и Уральск (на 12,5%). Далее идут такие города, как Павлодар (на 5,3%), Кокшетау (на 3,2%), Актобе (на 2,8%), в остальных городах зафиксировано нулевое значение, а в Усть-Каменогороске понижение (-4,5%).
Лидерами роста цен на рынке перепродажи благоустроенного (вторичного) жилья являются города Кызылорда (на 9,6%), Костанай (на 9%). За ними идут Павлодар (на 8,8%), Туркестан (на 6,4%), Караганда и Талдыкорган (на 8,6%), Усть-Каменогорск (на 5,3%), Кокшетау (на 3,9%), Петропавлоск (на 3,2%), Тараз (на 2,2%), Актобе (на 1,3%), Уральск (на 0,8%), Атырау (на 0,4%) и без изменений стоимость осталась в Актау.
Между тем средняя цена продажи 1 кв. м нового жилья в Нур-Султане сегодня составляет 373 656 тенге, в Алматы – 357 208 тенге, в Шымкенте – 330 325 тенге, Актау – 284 624 тенге, в Актобе – 158 580 тенге, Атырау – 326 107 тенге, Кокшетау – 198 528 тенге, в Караганде – 201 572 тенге, в Костанае – 229 818 тенге, в Кызылорде, Петропавлоске и Таразе – 140 000 (цена на новое жилье, реализуемое в рамках программы «Нұрлы жол»), в Уральские – 166 407 тенге, в Усть-Каменогорске – 220 499 тенге, в Павлодаре – 185 540 тенге, по Талдыкоргану информации Комитет статистики не предоставил.
Лидерами по стоимости благоустроенного жилья на вторичном рынке являются г. Алматы, где 1 кв. м. стоит 366 638 тенге. Отмечается, что средняя цена на жилье рассчитывается за 1 кв. м по видам квартир (1, 2 и 3-хкомнатные), а не по площади. Далее, в Нур-Султане стоимость составляет 363 802 тенге, в Актау – 249 341 тенге, в Шымкенте – 218 220 тенге, в Актобе – 150 520 тенге, в Атырау – 264 163 тенге, в Кокшетау – 186 758 тенге, в Караганде – 194 422 тенге, в Костанае – 197 816 тенге, в Кызылорде – 144 732 тенге, в Уральске – 159 499 тенге, в Усть-Каменогорске – 177 691 тенге, в Павлодаре – 163 644 тенге, в Петропавловске – 189 712 тенге, в Талдыкоргане – 201 095 тенге, в Таразе – 182 404 тенге и в Туркестане – 169 911 тенге.
По жилью, которое сдается в аренду, наибольшее повышение цен на арендную плату за благоустроенное жилье в декабре 2019 года к декабрю 2018 года зафиксировано в Павлодаре – на 24,6%, в Туркестане – на 20%, в Шымкенте – на 18,9% и в Кызылорде – на 11,3%.
Интересно знать
Казахстанцы приобретают квартиры не только у себя на Родине, но и за ее пределами. В топ стран, которые называют риэлторы среди тех, где покупают жилые и коммерческие объекты граждане Казахстана, вошли Турция, Северный Кипр, Испания, Болгария, Германия, США, Чехия, ОАЭ, Италия, Канада, Таиланд. По данным вице-президента Комитета зарубежной недвижимости Евразийской организации экономического сотрудничества Елены Кволек-Румянцевой, у казахстанцев самая большая мотивация при покупке недвижимости за рубежом – это улучшение качества жизни. Отличительной чертой является то, что казахстанцы не любят маленькие площади. Например, виллы на Кипре они не покупают. Свое предпочтение именно в этой стране они отдают большим участкам, на которых строят дома площадью 1 тысячи – 1,5 тысяч кв. м. Вторая составляющая – обучение детей. На Северном и Южном Кипре это наиболее доступно. Поэтому Кипр входит в десятку топовых. Казахстанцы еще любят, чтобы тенге работал. Поэтому они покупают квартиры под сдачу в аренду в Испании, Болгарии, Таиланде. Даже при покупке жилой недвижимости казахстанцы думают о коммерческой составляющей, о сохранении и приумножении капитала. Средний чек покупки зависит от страны. К примеру, в Болгарии стоимость апартаментов (квартир или комнат) начинается от 15 тысяч евро, в Дубае – от 250 тысяч, на Северном Кипре – от 40 тысяч, на Южном Кипре – от 80 тысяч, в Турции – от 50 тысяч.
