"Охлаждение перегретого рынка": что будет с ценами на жилье в Казахстане, рассказал эксперт

После бума с изъятыми из ЕНПФ средствами на покупку недвижимости рынок жилья перешел в некую фазу “сна”. Цены на жилье незначительно снизились, так же как и спрос на него. Что будет с ценами на недвижимость дальше? Какова будет денежно-кредитная политика, касающаяся банковских ипотек, в 2023 году? На эти и другие вопросы в интервью корреспонденту Liter.kz ответил главный аналитик Ассоциации финансистов Казахстана Рамазан Досов.

— По мнению финансистов, какова будет денежно-кредитная политика, касающаяся банковских ипотек, в 2023 году? Какие сейчас ставки?

— Ввиду превалирования льготных программ средневзвешенные ставки по выданным ипотечным займам на 1 апреля текущего года составили 10,8%, на 595 б.п. (базисных пунктов) ниже уровня стоимости денег в экономике, т. е. базовой ставки (16,75%), и в 1,7 раза ниже инфляции на соответствующий период (18,1%). Нерыночные ставки делают их получение экономически целесообразным не только для нуждающихся в улучшении жилищных условий, но и для предприимчивых граждан. Вместе с тем определяющее влияние на процентные ставки по ипотеке будут иметь не будущие изменения базовой ставки НБРК, а госполитика, в лице Отбасы банка, доля которого на рынке превышает 60%. 

— Как сказываются ипотечные программы на цене жилья в РК? Насколько меньше или насколько больше ипотек выдано в 2023 году по сравнению с предыдущими и как это сказывается на рынке жилья в этом году?

— Напомним, ранее высокая доступность льготных программ, с одной стороны, увеличивала бюджетную нагрузку, с другой — разогревала рынок жилья, где темпы роста цен сильно оторвались от фундаментальных факторов (доходов населения). Вместе с тем выдача новых ипотечных займов в I квартале т. г. составила 289 миллиардов тенге, что на 28% ниже в сравнении с аналогичным показателем годом ранее (404 миллиарда). Очевидно, что происходит "охлаждение" сильно перегретого рынка после массивных изъятий из ЕНПФ на улучшение жилищных условий (всего изъято на эти цели 3,2 триллиона тенге) и многочисленных льготных программ. 

На этом фоне также отмечается замедление роста цен на жилье: на 1 апреля т. г. цены на первичное жилье выросли на 7,3% в годовом выражении (20,3% на 1 апреля 2022 г.), на вторичное — 9,3% (годом ранее — 27,7%). Таким образом, мы наблюдаем более сдержанный рост цен, поскольку снижается стимулирование спроса через льготные программы (были свернуты "Баспана Хит", "Орда", снижено финансирование "7-20-25″ и повышены ставки по льготным программам Отбасы банка). 

— Какие события, на Ваш взгляд, ожидают рынок жилья в этом году? Цены продолжат снижаться? Как, на Ваш взгляд, будет развиваться ипотечный рынок в 2023 году? 

— Без дополнительных льготных программ рынок с высокой вероятностью продолжит затухать — двухзначного роста цен, выдачи ипотечных займов и количества сделок купли-продажи не ожидается. При этом предпосылок для какого-либо значимого падения цен на недвижимость в стране также нет. Высокая инфляция негативно сказывается на себестоимости строительства и расходах на строительные работы. В таких условиях наиболее вероятный сценарий — это сохранение статуса-кво, пока не произойдет каких-либо серьезных изменений в госполитике и экономических условиях внутри страны. 

— Курс доллара по отношению к тенге начал снова слабеть. Какое влияние этот процесс оказывает на рынок жилья? 

— Напомним, курс свободно плавающей валюты может изменяться в любую сторону в зависимости от складывающихся в моменте фундаментальных факторов, имеющих определяющее влияние на баланс спроса и предложения. Однако, как не раз заявлял Нацбанк и следовал этим заверениям, монетарный регулятор не допустит чрезмерных колебаний, вызванных спекуляциями и несоразмерной эмоциональной реакцией на те или иные события. 
Вместе с тем, по ожиданиям экспертов финансового рынка, через 12 месяцев доллар может подорожать до 474,2 тенге за доллар. Другими словами, экспертное сообщество имеет умеренные девальвационные ожидания, что, вероятно, обусловлено дальнейшим "охлаждением" на глобальном рынке сырья, ожидаемым сильным падением профицита счета текущих операций, а также продолжением политики высоких ставок в США.
Основной канал влияния курса доллара на рынок недвижимости вытекает из импортных составляющих, доля которых, по разным оценкам, варьируется в пределах 20-50% в строящихся домах. То есть при росте доллара растут цены на импортные составляющие. Соответственно, для рынка очень важно избежать повышенной волатильности курса нацвалюты.

Бота Женискызы